전 임차인 전세자금대출 미변제 관련 임대인 구상 청구가 될 수 있나요?
아는 지인이 사정이 있어 22년부터 아파트 1채를 저렴하게 전세로 준 적이 있습니다. 구두상으로 갱신이 되어 26년 5월 만기로 알고 있었는데 이사를 간다고 하여 25년 5월에 집을 빼고 보증금 1억을 돌려줬습니다. 최초 보증금은 카카오뱅크에서 입금을 받았고, 집을 뺄때는 임차인에게 입금을 해줬습니다.
그런데 오늘 전화가 와서 본인이 사정이 안좋아서 전세보증금 받은 것을 은행에 갚지 않고 모두 써버렸다고 합니다. 그리고 회생 신청을 하려고 하는데 담당 법무사 하는 이야기가 회생신청을 하게 되면 카카오뱅크에서 저에게 돈을 갚으라고 소송이 들어온다고 했다고 합니다. 저는 이게 무슨 말인지 이해가 되지 않아서요.
전세보증금 계약은 임차인과 은행과의 계약관계이고, 이미 집을 빼고 나가서 보증금도 모두 돌려준 상태인데 이런 이야기가 말이안되지만... 혹시 최근에 전세 사기와 관련하여 관련 법이 바뀐게 있나요? 이 상황이 왠지 찜찜하여 질문드립니다.
안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
지인에게 호의를 베푸셨는데, 보증금을 모두 돌려준 이후에 이런 찜찜한 전화를 받으셔서 얼마나 당황스럽고 불안하신지 충분히 이해합니다. 전세 사기 관련 법이 바뀐 것인지 문의하셨는데, 이 사안은 새로운 법률 문제라기보다는 은행의 전세자금대출 상품 구조와 관련된 기존 법리의 문제입니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인의 법무사가 말한 "카카오뱅크에서 임대인에게 소송이 들어올 수 있다"는 말은, 안타깝게도 매우 가능성이 높고 법적 근거가 있는 이야기입니다.
가장 중요한 사실은 2022년 최초 계약 시 임대차보증금 1억 원을 임차인이 아닌 카카오뱅크로부터 직접 입금 받으셨다는 점입니다. 은행이 임대인 계좌로 직접 보증금을 입금하는 전세자금대출은, 거의 예외 없이 은행이 그 보증금 반환 채권에 대해 '채권양도'를 받거나 '질권'을 설정하는 방식으로 담보를 확보합니다. 이 과정에서 은행은 임대인(질문자님)에게 "나중에 계약이 종료되면, 이 보증금은 임차인이 아닌 은행(카카오뱅크)으로 직접 반환해야 한다"는 내용의 통지(채권양도 통지 등)를 했을 것입니다. 이는 최초 계약서 작성 시 특약 사항으로 명시되었거나, 별도의 우편물(내용증명 등)로 통지되었을 가능성이 매우 높습니다.
임대인께서는 이 통지를 받고도 2025년 5월에 보증금을 반환해야 할 주채권자인 카카오뱅크가 아닌 임차인 개인에게 1억 원을 입금하셨습니다. 이는 법률적으로 '채권의 준점유자에 대한 변제'가 될 수 있으나, 이미 채권양도 통지를 받은 상태였다면 임대인께서는 은행의 청구에 대항할 수 없습니다. 즉, 은행 입장에서는 임대인으로부터 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태가 되는 것입니다.
임차인은 임대인으로부터 1억 원을 반환받았을 때, 이를 즉시 카카오뱅크에 상환하여 임대인에 대한 담보를 해제할 의무가 있었습니다. 하지만 이를 이행하지 않고 모두 써버렸으므로, 이는 임차인이 임대인 또는 은행을 상대로 사기 또는 횡령을 저지른 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 임차인이 회생 신청을 하는 현 상황에서, 임대인께서는 임차인에게 그 돈을 돌려받기는 사실상 불가능해졌습니다. 결국 카카오뱅크는 법적 채권자로서 임대인인 질문자님을 상대로 1억 원의 보증금 반환 청구 소송을 제기할 것이며, 임대인께서는 이중으로 돈을 지급해야 할 매우 억울한 상황에 처하신 것으로 보입니다.
지금 즉시 2022년 최초 임대차 계약서와 당시 은행에서 받은 서류가 있는지 모두 확인하시고, '채권양도', '질권', '보증금 반환 계좌' 등이 명시된 특약이나 통지서가 있었는지 시급히 검토하셔야 합니다. 이는 매우 중대한 사안이므로, 관련 서류를 모두 지참하여 즉시 변호사와 대면 상담을 받으시길 강력히 권유 드립니다.