혼인신고 후 세금 변화, 종부세·양도세 영향, 지분 보유 및 공동명의 고려
안녕하세요,
부동산 세무 관련하여 자문을 구하고자 글 올립니다.
현재 저와 여자친구가 각각 주택을 보유하고 있으며, 혼인신고를 계획하고 있습니다.
혼인신고 후 주택 수가 합산되면서 세금 측면에서 어떤 변화가 발생할지 명확히 알고 싶습니다.
특히 종합부동산세와 양도소득세에 대한 영향이 궁금합니다.
아래는 저희 상황과 질문 사항입니다.
현재 상황
본인: 서울 마포구 망원동 다세대주택 원룸 (공시가격 약 1.3억)
여자친구: ① 분당구 운중동 아파트(공시가격 약 7.3억)
② 분당구 구미동 아파트(언니와 공동지분 50%, 공시가격 5.1억 → 본인 지분 약 2.54억)합산 시 여자친구분 총 공시가격 약 9.9억
혼인신고 후 1가구 3주택으로 간주될 가능성이 있음
질문 사항
혼인신고 후 주택 수 합산 규정
혼인신고 시 저희가 보유한 주택이 합산되어 1가구 3주택으로 간주되는 것이 맞나요?
혹시 일정 기간 유예나 예외 규정이 있는지 궁금합니다.
종합부동산세(종부세) 영향
혼인신고 후 1가구 3주택이 되면 종부세는 어떻게 계산되나요?
1가구 2주택일 때와 비교했을 때 세액 차이가 어느 정도인지 구체적인 예시로 설명 부탁드립니다.
공동지분(50%)은 종부세 계산 시 어떻게 반영되는지 궁금합니다.
양도소득세(양도세) 영향
향후 주택을 매도할 때, 1가구 3주택 상태에서 양도세 중과가 적용되는지?
중과세율 및 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 가능 여부는 어떻게 되나요?
공동지분으로 보유한 주택은 양도세 계산 시 어떤 방식으로 반영되는지?
절세 전략 및 대안
혼인신고 전에 주택을 처분하거나 증여하는 방법이 세금 측면에서 유리한지?
공동명의 변경, 증여, 임대사업자 등록 등 절세를 위한 합법적 방법이 있다면 어떤 선택지가 있는지?
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 1세대 3주택이며 혼인합가 양도세 비과세는 불가능합니다.
2. 각자 보유하고 있는 주택의 공시가격 기준으로 부과되며 공시가격 9억 초과분에 대해서 부과됩니다. 2주택, 3주택 차이 없습니다. 종부세 부담은 거의 없을 것입니다.
3. 양도세 중과배제기간이 끝난 이후에 양도하고, 양도당시 조정지역이라면 양도세 중과가 될 수 있습니다.
4. 혼인 전에 공동지분 아파트를 증여 등으로 처분할 수 만 있다면 처분하는 것이 적절할 수는 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
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