세입자 관련 문제가 발생하여 조언 구해 봅니다.

Question

안녕하세요

원룸 관리를 하고 있는 사람 입니다.

집주인이나 원룸의 사업주는 아니며, 원룸에 상주 하며 관리 및 청소 등 전반적인 일을 하고 있는 직원 입니다.

다름이 아니라, 약 9개월전 남자 형제 두명이 방을 보러 왔고 사정이 좋지 않다 하여 방 1개에 2명이 거주하는

형태로 계약을 했습니다. 이는 사장님도 인지한 부분이며 그렇게 해주라고 해서 계약서 작성하고

입실 했습니다. 헌데 약 4개월 전부터 못보던 사람들이 자꾸 들락 날락 거리길래 해당 세입자들이

입실한 층 복도 CCTV를 확인 해보니 저나 사장님한테 통보 조차 하지않고 친구 3명을 데리고 와서

한방에 총 5명이 거주하고 있더군요. 잠시 하루 이틀 정도는 친구나 지인 가족이 와서 머물러도 되지만

CCTV를 몇개월치 확인해본 결과 아예 해당 호실에서 무단으로 추가 인원 3명이 거주하고 있엇습니다.

저희는 세탁기랑 건조기를 공용으로 쓰기 때문에 세탁실 CCTV를 보면 저희와 계약하지 않은 3명의

신원불상의 남성들이 빨래도 하고 건조도 하고 쓰레기도 버리고 아주 자기들맘대로 지내고 있더군요.

그래서 저희와 계약을 한 세입자에게 전화로 추가 인원이 사는게 맞는지 물어보니 맞다고 합니다. 잠깐 와서

몇일 지낸다고 둘러대길래 CCTV로 여기서 거주하는걸 확인 했으니 거짓말은 하지 말라고 강하게 말하니

사는게 맞다고 이실직고 했습니다. 저희와 계약을 하지 않은 나머지 3명에 대해서는 빠른 시일내에 나가게 하라고

일주일 정도 시간을 줬는데 오늘 확인 해보니 여전히 눌러앉아 살고 있더군요.

제가 궁금한건 현재 원룸을 운영하는 사장님께선 집안일로 인해 외국에 나가계신 상태인데

저는 어떻게 대응하면 될까요? 세입자에게 신원불상의 3명에 대한 퇴거를 요구 하고나서 부터는

제 전화를 받지도 않고 문자 답장도 없는 상태 입니다. 아마도 제 연락을 의도적으로 피하는거 같은데

어쩌면 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현재 상황은 단순 민원이 아니라 임대차 계약 위반이 명확하게 발생한 상태입니다. 계약상 거주 인원 제한을 초과하여 무단 전입자가 장기간 거주한 경우, 이는 임대인의 계약해지 사유가 될 수 있고, 관리 직원 입장에서도 더 이상 방치해서는 안 되는 단계입니다. 다만 관리 직원 개인이 직접 퇴거를 강제할 권한은 없으므로, 증거 확보와 임대인 보고를 중심으로 대응해야 합니다.

• 법리 검토
  임대차 계약은 계약서에 기재된 인원과 용도를 기준으로 효력이 발생합니다. 계약된 두 명 외 세 명이 상시 거주한 것은 계약 위반에 해당하며, 임대인은 이를 이유로 시정 요구, 계약 해지, 명도 절차를 진행할 수 있습니다. 무단 점유자에 대해서는 임대차 보호 대상이 아니며, 공용시설 무단 사용 역시 관리상 문제로 정당한 제재 사유가 됩니다.

• 대응 전략
  관리 직원으로서 할 수 있는 가장 중요한 조치는 증거 정리입니다. 복도 및 세탁실 CCTV 캡처, 세입자와의 통화 녹취나 문자 내역, 시정 요구 후에도 불응한 사실을 날짜별로 정리해 임대인에게 즉시 전달하셔야 합니다. 임대인이 해외에 있더라도 메신저나 이메일로 공식 보고를 남기고, 임대인 명의로 내용증명 또는 퇴거 요구가 진행되도록 요청하는 것이 필요합니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  관리 직원이 직접 퇴거를 강요하거나 물리적으로 개입하는 것은 분쟁 및 형사 문제로 번질 수 있어 절대 피하셔야 합니다. 연락 회피 상황도 기록으로 남겨 두시고, 이후 계약 해지나 명도 소송 시 중요한 자료로 활용될 수 있습니다. 현재 단계에서는 임대인 판단을 전제로 한 공식 절차로 넘기는 것이 가장 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 정찬 변호사입니다.

말씀하신 정황이라면 단순한 방문자 문제가 아니라 임대차 계약 위반에 해당할 소지가 큽니다. 계약 당시 2인 거주를 전제로 했고, 그 범위를 넘어 추가 3명이 상시 거주한 사실이 cctv 등으로 수개월간 확인된다면 이는 명백한 계약 조건 위반입니다. 관리인 신분인 질문자님께서 직접 강제 퇴거나 물리적 조치를 하시면 오히려 분쟁 위험이 있으므로, 절차를 분리해서 대응하셔야 합니다.

우선 증거 정리가 중요합니다. 그리고 이를 근거로 내용증명을 발송해야 합니다. 세입자가 계속 회피한다면, 그 다음 단계는 계약 해지 통보 후 명도 소송이 됩니다.

저희가 도와드릴 수 있습니다.