상가 중도금 입금 후 과거 누수 확인으로 인한 계약해지
두서없이 생각 나는대로 적어서 좀 헷갈리시겠지만
상가 매수를 했고 계약사항에 모든걸 확인했고 모든 책임은 매수인이 진다. 라는 문구를 추가했습니다.
중도금 입금 후 철거하는중 지하층에서 영업하시는분이 여기 누수 있었다 라고 말씀해주셔서 확인해보니
전에 임차인이 있을때 누수가 한번 있어서 450만원주고 수리하고, 6개월가량 후 한번더 250정도 주고 수리를 했다고 합니다. 근데 매도인은 난 몰랐다 라고 주장하는 상황이고, 누수가 있을때 임차인이 배수 문제가 있다고 연락은 했으나 알아서 하라고하고 그냥 누수가 아닌, 막힌정도 인줄 알았고 해결된줄 알았다 라고 주장합니다.전 임차인과 통화 했을때도 매도인과 같은 얘기를 했었습니다.
현재 영업을 안하고 있는 공실인 상황인데 지금 누수가 있는거도 아니고 자기는 몰랐고 계약 이행해야한다 라고 주장하고 있는 상황입니다.
계약서에 누수 관련 정상으로 체크되어있는데 부동산 중개인이 전에 식당했던자리이니 그냥 정상으로 체크 했다. 라고 얘기하고 체크를 했습니다. 애초에 육안으로 확인이 어려운 상황인데 위에 모든 책임은 매수인이 진다 라는 조항이 정말 효과가 있는지, 그리고 도시가스도 들어와있는걸로 체크되어 있는데 알고보니 건물 자체에 도시가스도 안들어와있었고, 얘기해보니 연결해준다곤 했습니다. 근데 계약서 작성당시에 도시가스는 들어와있는걸로 체크되어있는데 나중에 연결해준다고 하면 끝인지, 중개사도 제대로 확인안하고 그냥 식당했으니 도시가스가 들어와있겠지, 하고 체크를 한 상황입니다. 현재 누수는 없지만 과거에 두차례 누수가 있어서 영업도 제대로 못하고 수리를 했었는데 매도인은 자긴 몰랐고 수리를 몇백만원이나 주고 했는데 다 됐겠지 배수 막힌거만 뚫었겠냐. 라고 주장하며 계약을 이행하라고 합니다. 중도금 약 3억가량은 매도인이 현재 대출금을 갚는데 사용해서 다시 대출이 안나온다고 합니다. 그런 이유때문에 소송까지 가자고 하는거 같은데 이런 상황에서 소송으로 가게된다면 어떻게 될까요? 그리고 변호사 선임 비용과 소송기간, 제가 받아낼 수 있는 항목들도 궁금합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
과거 누수 사실이 계약서상 명시되지 않았고 도시가스 등 중요사항이 실제와 다르게 기재된 점을 고려하면 계약해제 가능성이 열려 있습니다. 모든 책임을 매수인이 진다는 특약이 있더라도 중대한 하자 은폐나 기망이 인정될 경우 효력이 제한될 수 있습니다. 분쟁 시 중도금 반환과 손해배상 청구가 함께 문제 됩니다.법리 검토
부동산 매매에서 매도인은 통상 고지의무를 부담하며 누수처럼 영업을 좌우할 중대한 하자는 중요 사항에 해당합니다. 매도인이 하자를 알고도 고지하지 않았거나 중개사가 사실과 다른 정보를 제공했다면 매수인의 착오 또는 기망에 따른 취소, 해제 주장이 가능합니다. 도시가스 공급 여부 또한 주요 시설 상태에 해당하므로 허위 체크는 계약내용과 불일치가 될 수 있습니다. 계약서의 포괄적 책임 특약은 하자 존재 자체의 은폐에 대해서까지 효력을 갖기 어렵습니다.소송 대응 전략
이전 임차인의 수리 내역, 누수 발생 시기, 현장 상태, 중개사의 설명 자료 등을 확보해 매도인 또는 중개사의 고지의무 위반을 입증하는 것이 핵심입니다. 공실 상태에서 확인이 어려운 구조적 하자라면 매수인에게 전적인 책임을 전가하기 어렵다는 점을 강조해야 합니다. 중도금이 이미 대출 상환에 사용된 점은 계약해제의 법적 요건과 무관하며 반환불능 주장의 근거가 되지 않습니다. 필요하면 보전처분으로 자금 이동을 차단할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항
소송기간은 사안의 복잡도에 따라 상당한 기간이 소요될 수 있으며 중도금 반환, 지연손해금, 기망 또는 하자 은폐로 인한 손해배상 청구까지 검토됩니다. 도시가스 설치 약속은 계약내용 변경이므로 서면으로 확정해야 합니다. 누수의 재발 가능성과 구조적 문제 여부는 감정 절차를 통해 판단될 수 있습니다.