부동산매매 잔금전 누수 관련 문제 질문드립니다

Question

안녕하세요 저는 재개발지역에서 중개업을 하고있습니다. 계약전 매수인과 중개사가 현장 방문하여 내부확인하고 현재 거주중임 임차임에게 누수관련 확인후 없다고 하여, 계약서 작성시 확인설명에 누수없을음 체크하였습니다

추후 짐빠지고 공실이 된상태에서 매수인이 누수를 발견하였습니다. 그리하여 매도인은 보수공사 그리고 6개월이내 누수발생시 다시 재공사를 약속하였습니다

매물은 다세대물건인데 매수인이 옥상전체방수 건물크렉 전체 보수를 강조하고 안할시 법적조치를 취한다고

문자를 보냅니다 이미 매도인에게는 내용증명을 보냈고

문자로는 중개사에게 책임을 떠안길 생각은 절대 없다고 하면서, 중개사고로 이어질수 있다고 협박?식으로 말하는데요 혹시 저에게 중개책임이 있을수 있나요?

그리고 저는 어떻게 대응해야 해야할까요

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

매수인이 공실 후 발견한 누수로 매도인을 넘어 중개사에게까지 책임을 압박하는 상황이시군요.

중개사의 배상책임은 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 준 때에만 인정됩니다. 현장 방문과 임차인 확인을 거쳐 확인설명서(중개대상물 상태를 서면으로 확인·설명한 문서)에 기재하셨다면 형식상 확인·설명 절차는 밟으신 셈이나, 그 확인이 '성실·정확'했는지가 실제 관건입니다. 임차인 진술만 믿고 별다른 확인 없이 '누수 없음'으로 단정한 정황이 남으면 과실이 인정될 여지도 있어, 책임이 전혀 없다고 단정하긴 이릅니다. 다만 누수 같은 하자는 원칙적으로 매도인이 지는 사항이니, 매도인과 매수인의 보수 합의로 정리되도록 하시고, 임차인 확인 경위와 확인·설명 근거자료를 확보해 두시는 게 좋겠습니다.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 상담을 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

결론부터 말씀 드려 보면, 중개사가 현장 방문 시 육안으로 상태를 살피고 거주자에게 탐문하는 등 선량한 관리자의 주의의무를 다했다면, 사전에 물리적으로 발견하기 어려운 숨은 하자에 대해서까지 중개 사고 책임을 부담할 가능성은 낮다고 볼 수 있겠습니다(공인중개사법 제25조 제1항).

또한 매매 목적물에 하자가 있을 때 발생하는 수리 및 손해배상 책임은 원칙적으로 매도인이 부담하는 하자담보책임이므로, 매도인이 해당 누수 부분의 보수와 재공사를 약속한 것은 법적으로 적절한 점에서 중개사로서 책임이 부수적으로 진다고 보기는 어려울 수 있습니다(민법 제580조 제1항).

대응하시는데 참조가 되길 바랍니다.