부동산매매 하자에 대해 질문드립니다

Question

재개발 매매를 중개하였습니다. 매수인과 직접 현장확인을 하였고 당시 살고있던 임차인에게 누수사항 여쭤보고 없다고 하여 확인설명서에 누수 없음으로 체크하였습니다 그 이후 공실이된 상태에서 곰팡이관련 뒷베란다 누수흔적에 발견되어 매도 매수 협의를 진행과정

협의가 안된상태입니다. 매수인은 숨은하자미고지? 를 주장하는데요 이때 중개사는 어떤대응을 해야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

누수를 몰랐다로 끝내기보다 당시 확인 가능한 범위에서 무엇을 확인했고 무엇을 설명했는지를 문서와 사실로 정리해 대응하는 것이 좋습니다.

다만 확인설명서에 누수 없음으로 체크해 둔 상태라면 뒤늦게 발견된 누수 흔적이 눈으로 바로 확인 가능한 하자였는지 아니면 공실 후에야 드러난 숨은 하자였는지가 중요한데 현 상태에서는 매수인에게 감정적으로 맞서지 말고 확인된 사실만 설명하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

중개사는 당시 임차인 확인 등 주의 의무를 다했음을 입증할 자료를 확보하고 직접적인 책임 판단보다는 매도인에게 민법상 하자담보책임 가능성을 설명하며 당사자간에 합의를 중재하세요. 매수인의 숨은 하자 주장에는 고의적 은폐가 없었음을 분면하게 밝히시고 과도한 개입으로 책임을 떠안지 않도록 주의하시고 분쟁 조정 기구 활용을 안내해서 중립적인 태도를 유지하세요. 합의가 끄내 결렬될 경우 중개사가 임의로 판단해서 책임 소재를 확정 짓지 말고 법적 절차나 전문가의 감정을 통해서 문제를 해결해야 함을 양측에 고지하고 대응하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

중개사님은 현장 방문 시 임차인에게 확인하는 등 임차인이 거주 중인 상황에서

가능한 통상적인 주의의무를 다하셨기 때문에

매수인의 억지 주장에 지나치게 위축되실 필요는 없습니다.

임차인이 짐을 적치해 둔 경우 공실이 되기 전까지 철저히 가려지는 진정한

숨은 하자에 가깝습니다.

중개사에게 물리적 한계를 넘어서는 신의 영역의 조사까지 요구하지 않으므로

중개사님은 성실 확인 의무를 이행에 최선을 다한것으로 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약당시에 누수가 존재하였다고 한다면 사실상 하자담보책임에 해당이 될수 밖에 없습니다. 다만 중개사의 확인설명의무에 대해서는 현장확인 및 임차인의 누수여부를 문의하였고 없다라는 말을 듣고 누수없음을 체크하였다면 고의 또는 과실로 인한 책임은 면하지 않을까 생각됩니다. 결국은 매도인의 하자담보책임의 문제가 될 가능성이 높아보이고, 숨은하자 미고지에 대한 부분은 실제 언제부터존재하였는지와 매도인, 중개사가 이를 알았거나 알수 있었는지 여부를 종합적으로 판단을 하여야할 부분으로 무조건 중개사에게 책임이 있다라고는 보기 어렵습니다.