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전세자금대출을 받을 때 보증금 반환보증 가입이 필수가 된 이유는 무엇인가요?
최근 전세사기 피해가 급증하면서 시중은행들이 전세대출을 실행할 때 SGI서울보증이나 HUG의 보증보험 가입을 의무화하거나 조건을 까다롭게 심사하는 구체적인 배경과 절차가 무엇인가요?
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김민준 경제전문가입니다.
전세자금대출에 보증금 반환보증을 요구하는 이유는 전세사기나 집주인의 보증금 미반환으로 임차인이 피해를 입는 상황을 줄이기 위해서입니다. 반환보증은 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 일정 요건에 따라 대신 지급하는 제도입니다. 다만 모든 전세대출에 의무적으로 적용되는 것은 아니며, 은행과 보증상품별로 가입 조건이 다릅니다. 심사에서는 주택가격 대비 보증금 비율, 선순위 채권, 주택 권리관계 등을 확인합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 이대길 경제전문가입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 전세사기 사고가 늘어나면서 은행과 세입자 모두 대출금을 잃을 위험이 커졌기 때문입니다. 그래서 은행은 안전이 확인된 집인지를 먼저 까다롭게 검사하고 집주인이 돈을 안 주더라도 보증기관이 대신 돌려줄 수 있는 안전장치를 꼭 갖추도록 하고 있습니다
안녕하세요. 박용준 경제전문가입니다.
전세대출은 만기 시 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주고, 이를 통해 은행 대출금을 상환하는 구조입니다. 무자본 갭투자나 깡통전세로 인해 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 전세사기가 많아지면서 세입자의 신용불량 및 은행의 부실채권(NPL)으로 직결되므로, 대위변제 안전장치(반환보증)를 필수 조건으로 묶는 상품(HUG 안심전세대출 등)의 비중을 높였습니다.
특히, 시세 산정이 어려운 신축 빌라나 다세대 주택에서 전세사기 피해가 많이 발생하였기 때문에, 과거 공시가격의 최대 150% 수준까지 보증을 제공하던 규정을 공시가격의 140%, 담보인정비율 90%로 하향 조정하여 실질적으로 ‘공시가격의 126% 이내’ 매물만 보증보험 가입이 가능하도록 기준을 강화했습니다.
더하여, 과거 전세사기 피해들을 고려하여 임대인과 차주 심사를 강화하였습니다. 보증기관(HUG, SGI서울보증)의 대위변제액 급증과 재정 건전성 악화로 인해 악성 임대인(블랙리스트) 소유 주택에 대한 보증 제한, 임대인의 세금 체납 여부 확인, 차주(임차인)의 상환능력(DSR 및 원리금 상환 부담) 심사 등을 단계적으로 강화하는 방식으로 진행되었습니다.
심사 기준은 다양한 조건들이 있습니다. 대표적으로, 선순위 채권(근저당권 등)과 전세보증금을 합한 금액이 주택 산정 가격의 90% 이하로 설정하는 부채비율, 주택에 설정된 근저당권 한도, 임대인 권리 분석 등이 있겠죠.
안녕하세요. 김창현 경제전문가입니다.
시중은행들이 전세자금대출을 내줄 때 보증보험 가입을 사실상 필수로 요구하는 가장 큰 이유는 빌려준 대출금을 안전하게 회수하기 위해서입니다. 과거에는 세입자가 전세계약이 끝나고 보증금을 돌렵다아 은행 대출금을 갚는 것이 일반적이었지만 최근 전세사기와 역전세난이 심각해졌습니다. 임대인이 돈이 없다고 버티거나 잠적해 버리면 세입자가 대출금을 상환하지 못하게 되고 이는 고스란히 은행의 막대한 대출 채권 부실로 이어집니다. 이에 따라 은행들은 HUG나 SGI서울보증의 보증서를 담보로 잡아 임대인이 보증금을 안 주면 보증기관으로부터 대출금을 대신 돌려받는 안전장치를 세운 것입니다. 특히 전세 대출 중에서 대출과 동시에 보증금 반환보증까지 세트로 가입되는 안심전세대출 상품의 취급 비중을 크게 늘리고 있습니다.