안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
코로나 기간 동안 겪으신 어려움에 더해, 갑작스러운 건물주 사망과 퇴거 위기까지 겹쳐 상심이 크실 텐데 위로의 말씀을 전합니다. 안타깝게도 현재 3기 이상의 차임이 연체된 상태라면 법적으로 임대차 계약 해지를 방어하기는 매우 어렵습니다.
1. 상속인의 계약 해지권
건물주가 사망하면 상속인들이 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 상가건물 임대차보호법상 3기 이상의 차임액에 달하는 연체가 있다면 임대인은 언제든지 임대차 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있습니다. 이전 건물주와 분할 납부 합의를 하며 노력하셨더라도, 현재 전체 연체액이 3개월 치 차임액을 초과한다면 합법적인 해지 사유에 해당합니다.
2. 권리금 보호 예외 및 갱신 요구 불가
상가 임차인의 권리금 회수 기회와 계약 갱신 요구권은 법률로 보호받지만, 3기 이상의 차임 연체 사실이 있는 경우에는 이러한 보호 규정들이 적용되지 않습니다. 따라서 상속인들이나 새로운 매수인을 상대로 권리금 배상을 주장하거나 임대차 기간 연장을 요구하기는 힘든 상황입니다.
3. 현실적인 대안 및 소송 실익 고려
상속인들이 명도 소송을 제기할 경우 법적으로 방어가 어려우며, 민사 소송에서 패소할 시 정해진 한도 내에서 상대방의 변호사 선임 비용까지 부담해야 할 수 있어 소송의 실익이 매우 적습니다. 법적 분쟁으로 끌고 가기보다는 건물을 매매해야 하는 상속인들에게 명도에 협조해 주는 조건으로 여유 있는 이사 기간을 보장받거나 남은 연체 차임 일부를 양보받는 식의 합의를 끌어내는 것이 가장 현실적이고 유리한 방법입니다.
가장 먼저 상속인 측과 직접 대화하여 소송 진행 없이 퇴거 시기와 남은 연체금 정리 문제를 원만하게 조율해 보세요.
현재 겪고 계신 힘든 상황이 원만하고 빠르게 잘 해결되기를 바랍니다.