세금·세무
주택 매매 후 공동명의 변경 관련 세무상담
안녕하세요. 곧 결혼을 앞두고 있는 신혼부부입니다.
정부 생애최초 주택담보대출로 인해 남자 명의로 주택 매매 계약서를 작성해야하는 상황입니다. 하지만 현금은 여자쪽이 더 보유하고 있어, 잔금 치룰때 여자쪽에서 집주인에게 잔금 이체 예정에 있습니다.
집 매매시 해당 내역들을 정리해주면 잔금 실행 완료 후, 혼인신고 진행하고 기여도 증빙하여 공동명의로 변경할 수 있다고 알고있습니다.
세무적으로 문제가 없나요?
3개의 답변이 있어요!
귀하의 질의에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.
사실관계에 따라 결과가 달라질 수는 있습니다.
① 아내 자금 >> 남편 명의 집주인 이체
남편 명의로 계약했는데 아내가 잔금을 치르면, 국세청은 이를 아내가 남편에게 현금을 증여한 것으로 봅니다.
주택취득자금 조달계획서 제출 시 자금 출처를 명확히 밝혀야 합니다. 이때 아내의 자금이 들어간 것이 확인되면 증여세가 부과될 수 있습니다.
배우자로부터 받은 자금으로 주식을 취득하거나 부동산을 산 경우, 실질적인 증여 의사가 없었다는 것을 납세자가 입증하지 못하면 증여세 부과는 적법하다고 봅니다.
② 남편 단독 명의 >> 부부 공동명의
잔금 후 혼인신고를 하고 공동명의로 바꾸는 행위는 남편이 아내에게 집 지분의 절반을 증여하는 것이 됩니다.
이미 1단계에서 아내 돈으로 집을 샀는데(증여 이슈 1), 다시 명의를 넘기면서 증여(증여 이슈 2)가 발생하는 꼴이 되어 세무상 매우 복잡해집니다.
내 돈으로 샀으니 내 지분을 가져오는 것뿐이다라는 주장은 세무서에서 쉽게 받아들여지지 않습니다. 이혼 시 재산분할이 아닌 이상, 혼인 중 명의 변경은 원칙적으로 증여세 대상입니다.
③ 자금조달계획서 작성 시 유의사항
부동산 거래신고 시 제출하는 주택취득자금 조달 및 입주계획서에는 증여·상속 항목과 차입금 항목이 있습니다. 아내의 돈을 증여로 기재할지, 차입(빌린 돈)으로 기재할지에 따라 세무 처리가 달라집니다.
제언
배우자 증여재산공제 활용
부부간에는 10년간 6억 원까지 증여세가 면제됩니다. 하지만 현재는 '예비 부부'이므로 이 혜택을 받을 수 없습니다. 혼인신고를 먼저 한 후 자금을 합쳐 공동명의로 계약하는 것이 세무상 가장 깨끗합니다.
차용증 작성
혼인신고 전이라 명의를 합치기 어렵다면, 아내가 남편에게 돈을 빌려주는 형식으로 차용증을 작성하고 적정 이자를 지급하는 증빙을 남겨야 합니다. (단, 이 경우에도 대출 심사 시 부채로 잡힐 수 있어 은행 확인이 필요합니다.)
생애최초 대출 요건 재확인
최근에는 부부 합산 소득 요건 등이 완화되었으므로, 반드시 단독 명의여야만 대출이 가능한지 은행에 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.
실제 예비신부쪽에서 부담한 금액이라면 실질에 따라 공동명의 가능할 것으로 보이나, 그 전에 소유권 이전등기가 이루어진 경우라면 공동명의로 진행 시 해당 부분에 대해 취득세 부담이 추가로 발생할 수 있습니다.
제 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 공동명의 변경은 가능하나, 증여세 문제가 발생합니다. 배우자로부터 증여받을 경우 10년간 6억까지 공제가 되며 증여취득세는 4% 적용됩니다.
2. 만약, 차용증을 쓰고 돈을 차용하신 이후에 상환을 하시다가 매매로 넘기셔도 되며, 이때는 매매대금을 미상환금액과 상계할 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.