월세 재계약 후 보증금을 받지 못해 공증으로 전환했는데 알고보니 신탁재산이란 사실을 고지받지 못했어요

Question

1. 기존 살던 월세건물이 매매로 임대인이 변경되었습니다.

2. 이후 임대인이 계약서를 다시 작성하자 하여 작성했습니다(작성하지 않아도 되는 사실을 몰랐습니다.)

3. 이후 이사를 위해 나가야하는데 보증금을 줄 수 없다고 금전소비대차공정증서 작성으로 계약형태를 변경했습니다.

4. 결국 공증기일 내 보증금인 채무액을 지급하지 않았고 집행권원을 받았습니다.

5. 집행 준비 중 기존 살던 월세 건물이 신탁재산이였단 사실을 알았고 2번에서 계약서를 작성할때 공인중개사 및 바뀌었던 임대인(현 채무자)에게 고지받지 못했습니다.

현재 강제집행을 준비중에 채권회수도 어려웠는데 5번에 해당하는 내용에서 공인중개사나 임대인을 형사적으로 고소할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   임대차 재계약 과정에서 임대인이나 중개인이 신탁재산임을 알리지 않은 채 계약을 체결하게 했다면, 사안에 따라 형사상 책임이 문제될 수 있습니다. 특히 임차인이 신탁사에 직접 대항할 수 없는 구조를 모르고 보증금을 지급했다면, 기망행위로 인한 재산상 손해가 발생한 것으로 평가될 가능성이 있습니다. 다만 형사처벌로 이어지기 위해서는 ‘허위 또는 은폐된 사실로 상대방을 속여 보증금 지급에 이르게 한 고의’가 명확히 입증되어야 합니다. 단순한 과실이나 부주의한 설명 부족만으로는 사기죄가 인정되기 어렵습니다.

2. 법리 검토
   신탁재산은 소유권이 수탁자에게 이전되므로, 위탁자가 직접 임대계약을 체결할 권한이 없습니다. 따라서 신탁재산임을 숨긴 채 임대차계약을 체결하고 보증금을 수령한 경우, 기망의 고의가 인정되면 형법상 사기죄 구성요건을 충족할 수 있습니다. 또한 공인중개사가 신탁등기 사실을 알고도 이를 고지하지 않았다면 공인중개사법상 중대한 설명의무 위반에 해당할 수 있으며, 손해배상책임과 함께 행정처분 대상이 될 여지도 있습니다.

3. 수사 및 재판 대응 전략
   임대인 또는 중개인의 고의 여부가 쟁점이 될 것이므로, 신탁원부와 등기부등본, 계약 체결 당시 중개대화나 안내문 등을 확보해야 합니다. 상대방이 신탁 사실을 알고 있었는지, 그 사실을 숨기거나 거짓으로 발언했는지 입증할 증거가 핵심입니다. 수사 초기에는 형사고소와 병행해 손해배상 청구를 위한 민사 증거보전 절차를 준비하는 것이 바람직합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   공증 채무액에 대한 집행권원은 신탁사에게 직접 효력이 미치지 않으므로, 강제집행이 불가능할 수 있습니다. 신탁재산임을 알았다면 즉시 신탁원부를 열람해 수탁자와의 관계를 파악하고, 신탁계약 종료 여부나 임대수익 반환 가능성을 검토해야 합니다. 공인중개사나 임대인의 고의적 은폐 정황이 확인된다면 형사고소를 진행하되, 단순 착오에 그친 경우에는 민사상 손해배상 청구가 보다 현실적인 해결책이 될 수 있습니다.