세입자와의 임대차 퇴거약정서의 효력

Question

안녕하세요 저번주에 세입자와 계약갱신청구권으로 2년 연장계약서를 작성했습니다. 그런데 알고보니 성동구에 규제지역이 걸리는바람에 2년 실거주요건을 충족해야 나중에 불이익도 없고 세금이나 그런문제를 해결하기 수월하다는 소식을 들었습니다. 저는 세입자가 현재 거주중이니 당연히 2년후 실거주하면 되는줄알았지만.. 소유권을 취득후 일정기간 이내에 실거주 요건을 충족해야 불이익이없단 소리를 듣고 부랴부랴 알아보니 이번년도 5월까지 제가 실거주를 해야만 하는 상황인걸 인지했습니다 그런뒤에 현재 세입자와 소통하여 사정을 설명후 퇴거를 요청했지만.. 계속된 거절에 결국 합의금 1천만원을 지불키로 한뒤에 퇴거를 약속받았습니다..ㅜ 구두상으로는 너무 불안하여 다음날 대면하여 퇴거명도 이행서를 작성했고 그 내용엔 임차인@@@은 저에게 1천만원을 받는대신 5월20일까지 퇴거명도하기로 협의한다 라는 내용이 들어가있고 당일날 이행금 명목으로 3백을 요구하길래 그날 3백을 이체해주고 700은 퇴거하는날 주기로 약정서에 명시하고 서명날인하였습니다 이러한 약정서가 있으면 효력이 있는게 맞는지 궁금하여 질문을 남깁니다 임대차는 보통 임차인한테 유리한게 많던데.. 이렇게 협의서까지서명받아놓으면 임대차는 해지된게 맞겠죠..? 갑자기 자기가 맘에드는집이 없으니.. 못나가겠다고 기한이 다되서 버티는게 아닌지… 걱정이네요 소송하더라도 이미 제 실거주 기간인5월이 지나서야 결과가 나올거고 ㅜㅜ 혹시 소송을하면 저는 정말 실거주를 억울하게 못한게 맞으니 실거주 유예가 되는지도궁금하네요.. 법 지식이 없으니 많이 답답하네요 정성스런 답변 부탁드립니다 변호사님

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

실거주 요건 충족을 위해 급하게 합의하셨는데 세입자가 마음을 바꿀까 봐 걱정이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 당사자 간 합의와 보상금 지급이 명시된 퇴거 약정서는 법적 효력이 인정되므로 임대차 계약은 합의 해지된 것으로 봅니다.

1. 퇴거 약정서의 법적 효력

주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정은 무효가 되지만, 임대인이 합당한 보상금을 지급하고 임차인이 자발적으로 동의한 조기 퇴거 약정은 유효합니다. 따라서 세입자는 약정된 날짜에 목적물을 인도할 법적 의무가 있습니다.

2. 퇴거 불응 시 대처 방안

세입자가 약속한 날짜에 나가지 않더라도 강제로 짐을 뺄 수는 없으며 명도소송을 통해 해결하셔야 합니다. 작성하신 합의서와 보상금 일부 이체 내역이 명확한 증거가 되므로 소송을 진행하실 때 매우 유리하게 작용합니다.

3. 소송 시 실거주 요건 유예 가능성

세입자의 명도 거부로 불가피하게 명도소송을 제기하여 실거주 기한을 넘기게 된다면, 관할 세무서에 소송 진행 사실을 소명하여 그 기간만큼 실거주 기한을 연장받거나 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다.

만일을 대비해 세입자에게 약정 기일 준수를 당부하고 위반 시 법적 조치가 진행될 수 있음을 안내하는 내용증명을 미리 발송해 두세요.

세입자가 약속대로 원만하게 퇴거하여 실거주 요건 문제가 무사히 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

당사자가 합의서를 작성하였고 임차인에게 금전적인 보상을 하기 때문에 단순히 불리하다고 보기 어렵다는 점에서, 그 유효성이 인정될 수 있으나 당사자가 직접 작성한 만큼 법적으로 완결된 서류인지는 위 내용만으로 알기 어렵습니다 이상입니다