상가 매매시 포괄양수도가 무엇인가요?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 Allrounder입니다.

문의 주신 내용에 대하여 하기와 같이 답변 드립니다.

사업포괄적양수도란 기본적으로 사업자가 그 사업에 대한 모든 권리와 의무를 다른 사업자에게 승계시키는것을 의미합니다.

그리고 '사업포괄양수도'로 상가를 매입하면 '부가가치세법 제6조'(재화의 공급)에 의거, 재화가 공급된것으로 보지 않기에 부가세가 부과되지 않습니다.

그러나 만약 '사업포괄양수도'가 적용되지 않는다면, 원칙적으로 부가가치세와 과세되는 재화를 매도하는 양도인은 양도대가에 대한 10%의 부가가치세를 양수인으로부터 징수하여 신고.납부해야되며, 양수인은 부가가치세를 신고하면, 부가가치세 확정신고일부터 30일이내 (조기환급은 15일이내)에 매입세액공제를 받게 됩니다. 즉 새로 양수하는 양수인 (매수인)입장에서 10%의 불필요한 자금부담이 초기에 생기게 되지요.

즉 통상적으로 '사업포괄양수도'로 미적용시에는 양수인(매수인)이 부가세를 부담해야합니다. 물론 양도인 (매매인)이 양수인으로부터 양도대가에 대한 10%의 부가가치세를 징수하여 신고.납부하는것이 됩니다.

사업포괄양수도가 되기위한 요건은 아래와 같습니다:

• 사업을 포괄적으로 양도.양수한다는 사실이 계약서에 등에서 확인되어야함

• 양도자 및 양수자 모두 일관과세업자이어야함 (매수자가 간이과세사업자이거나 병원또는 학원등을 운영할 면세사업자일경우는 안됨)

• 사업자별로 승게를 해야함. (즉 사업자등록별로 승계해야함)

• 사업전체를 양도.양수해야함 (사업체나 자산중 일부를 제외해서는 안되나, 사업장별 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계되어야함)

• 사업의 동일성이 유지되어야함 (사업자만 바뀌고 그 사업내용이 그대로 유지되어서 새로운 사업자가 전 사업자의 사업을 그대로 계속 운영해야함, 양도 후 양수자가 폐업을 하거나 다른 사업으로 전향하는 경우는 사업포괄양수도로 볼수 없음, 양수자의 업종 변경은 무방함)

사업의 포괄적 양도.양수가 아닌경우는 아래와 같습니다:

• 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우는 사업포괄양수도로 보지 않음

• 사업양도자가 당해 사업 양수도에 대해서 양수자에게 세금계산서를 교부하고 거래징수한 세액을 신고 납부하는경우에는 사업의 포괄적양수도가 아니라 일반적인 재화의 공급으로 간주하고, 양도자에게는 매출세액이 과세되고 양수자에게는 매입세액이 공제됨

• 사업의 포괄적양수를 한 매수자는 양도자의 모든 권리와 의무를 승계하는 것으로 간주되니, 포괄양수의 범위 내에서 납세의 의무를 지게됨. 즉 양수일 이전에 체납된 세금이 나 세무조사 등으로 고지 확정된 세금은 연대납세의 의무를 지게됨 (허나 양수일 이후에 세무조사등으로 확정되 세금은 연대납부의무 없음, 따라서 사업적 포괄양도/양수를 할경우 국세완납증이나 고지될 세금등을 반드시 확인하고 진행해야됨)

그리고 "현재 전부 임대중인데 매수자가 전부 사용할 경우는"이라는 질문자님의 질문이 명확하지 않는데요, 먄약에 부동산 임대업자가 그 해당 부동산의 임차인에게 건물을 양도하고 임차인이 직접 영업을 하는 경우 (사업의 동질성 유지가 안된경우임->임대업과 영업 업종의 상이)는 사업적포괄양수도에 해당하지 않을 확율이 높으며, 다만 본인이 직접 운영하던 사업장을 양도하여 양수인이 동일업종의 영업을 하는 경우는 인정될수 있을듯합니다.

그럼 도움이 되었기를 바라며, 잘 준비하셔서 처리하시길 바랍니다.

감사합니다.