이혼으로 인한 실거주의무 아파트 매도 여부
안녕하세요 이혼 준비 중인 30대 남성입니다
저희는 결혼 생활한지 5년 정도가 되었는데
성격차이로 이혼하는 사람들을 이해 못하던 제가
이 사유로 현재 준비를 하고 있어서 씁쓸하네요...
거두절미하고 와이프가 넣은 아파트청약이
운좋게 당첨되어 2024년에 입주해
현재 1년 좀 넘게 실거주 중입니다
와이프와 대화가 된 건 현재 재산분할은 5:5
공평하게 나누자 얘기가 됐는데 아파트 명의가
와이프 명의로 되어 있고 대출은 제가 받았습니다
전매제한은 이미 풀렸고 실거주의무 기간이
3년이라 2027년까지로 되어있는데
이혼으로 인한 부동산 매도가 가능할까요?
가능하다면 부동산 가격이 주변시세 대비
가치가 매겨지는 건가요?
지혜로운 답변 부탁드립니다🙏
안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
결혼 5년 만에 성격 차이로 이혼을 결정하게 되셔서 마음이 참 복잡하고 씁쓸하실 것 같습니다. 부부의 연을 정리하는 과정이 감정적으로도 힘들지만, 현실적인 재산 분할 문제까지 겹쳐 더 머리가 아프실 텐데, 질문하신 실거주 의무 아파트의 처분 문제에 대해 명확한 법적 기준과 해결책을 말씀드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 실거주 의무 기간(3년)이 채워지지 않은 현재 상태에서 해당 아파트를 제3자(남)에게 매도하여 현금화하는 것은 사실상 불가능하거나 막대한 손해를 보게 되므로 추천하지 않습니다.
그 이유는 주택법상 실거주 의무가 있는 주택을 의무 기간 내에 영리 목적으로 제3자에게 매각하는 것이 금지되어 있기 때문입니다. 전매제한이 풀렸다고 하더라도 실거주 의무가 남아있다면, 이를 어기고 팔 경우 LH(한국토지주택공사)에 분양가 수준(은행 이자 정도만 가산)으로 환매(되파는 것) 해야 합니다. 즉, 현재 주변 시세가 아무리 올랐어도 시세 차익을 전혀 누리지 못한 채 분양받았던 원금만 받고 넘겨야 하므로 부부 모두에게 금전적으로 큰 손해가 발생합니다. 예외적으로 '이혼'은 실거주 의무의 예외 사유로 인정되기는 하나, 이는 '배우자에게 명의를 넘기는 것'을 허용해 준다는 뜻이지, 제3자에게 비싸게 팔 수 있다는 뜻이 아닙니다.
따라서 가장 합리적인 해결 방법은 '부부 중 한 명이 아파트를 단독 소유하고, 상대방에게 지분만큼 현금으로 정산해 주는 방식'입니다. 현재 아파트가 아내분 명의로 되어 있지만, 이혼을 원인으로 한 재산분할을 통해 남편분 명의로 이전받으시거나, 혹은 아내분이 계속 소유하되 남편분께 기여도(50%)에 해당하는 현금을 지급하는 쪽으로 정리하셔야 합니다. 이때 실거주 의무는 집을 소유하게 된 사람이 승계하여 남은 기간을 채우면 되므로, 시세 차익을 지킬 수 있는 유일한 방법입니다.
이때 기준이 되는 아파트 가격은 당연히 분양가가 아닌 '현재 시점의 주변 시세'입니다. 아직 입주 1년 차라 해당 단지에 거래 내역이 많지 않다면, KB부동산 시세의 일반 평균가를 기준으로 하거나, 그마저도 없다면 인근 유사 아파트의 실거래가를 참작하여 합의하게 됩니다. 만약 서로 생각하는 금액 차이가 크다면 법원을 통해 '시가 감정 신청'을 하여 감정평가사가 매긴 객관적인 금액을 기준으로 재산을 나누게 됩니다. 즉, [ (현재 아파트 시세 - 남편분 명의의 대출금 잔액) ÷ 2 ] 금액을 집을 갖지 않는 쪽이 현금으로 받아 가시는 형태로 합의서를 작성하시면 원만하게 해결될 것입니다.
결론 및 핵심 판단
이혼을 사유로 하는 재산분할 목적의 매도는 실거주의무가 남아 있더라도 예외적으로 허용될 여지가 있습니다. 다만 자동으로 가능한 것은 아니며, 이혼 사실과 재산분할 필요성을 소명하여 관할 행정기관의 예외 인정 절차를 거쳐야 합니다. 전매제한이 해제되었다는 사정만으로 실거주의무가 소멸되는 것은 아닙니다.법리 검토
실거주의무는 투기 방지 목적의 공법상 의무이나, 이혼으로 인한 재산분할은 불가피한 처분 사유로 평가될 수 있습니다. 명의가 배우자 단독이라도 혼인 중 형성된 재산이라면 분할 대상이 되며, 대출 부담 주체와 명의 불일치는 재산분할 과정에서 함께 정리되어야 합니다.수사 또는 재판 대응 전략
협의이혼 또는 재판상 이혼 절차에서 아파트를 재산분할 대상으로 명확히 특정하고, 매도 필요성을 합의서나 판결문에 반영하는 것이 중요합니다. 이후 이를 근거로 지자체에 실거주의무 예외 승인을 신청하는 방식이 실무적으로 안정적입니다.추가 조치 또는 유의사항
매도 또는 분할 가액은 취득가가 아니라 이혼 시점을 기준으로 한 시가가 원칙이며, 협의가 어려우면 감정평가로 정리됩니다. 명의 이전, 대출 정리, 세금 문제까지 함께 검토하셔야 합니다.