자취방 계약 후 이상한 점이 있는 거 같아요
올해 군제대 후 내년에 복학하는 대학생입니다.
서울에서 자취를 하려고 집을 알아봤고 현재 계약도 완료된 상태이고 22일에 입주예정입니다. 보증금은 500,월세50정도 입니다. 계약 당시 저 혼자 가서 하다보니 잘 몰랐는데 지나고 보니 좀 이상한 점이 있는 것 같아서 글 남깁니다.
계약당시
중개사분께 들은 내용으로,
명의상 집주인과 실제 집주인이 다릅니다. 명의상 집주인이 실제 집주인분의 부모님인데 사망하셨고 실제 집주인분께 상속한 거라고 들었습니다. 실제 집주인분은 본인 이름을 아직 등록하지 않은 상태라고 보시면 됩니다.
계약당일에 집주인분이 해외여행을 가셨다고 해서 중개사분이 집주인의 주민등록증 사본을 가지고 영상통화를 하여 본인 확인했습니다. 사진상으로는 비교적 젊으실 때 찍은 사진같았고 알아보긴 힘들었습니다.
아무튼 중개사분이 여러 내용을 설명해주셨고
계약금 50만원을 중개사분이 알려주신 계좌에 입금했습니다.
혹시 법적으로 문제될 점이라던가 계약을 안 하는 게 나을지 등등 조언이 필요합니다!!
추가 설명 필요하면 답변 남기겠습니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
현재 구조는 법적 위험이 상당히 높은 임대차 형태에 해당합니다. 등기부상 소유자와 계약 상대방이 불일치하고, 상속을 원인으로 한 소유권 이전등기가 완료되지 않은 상태에서 제삼자를 임대인으로 계약한 경우라면 임대차의 대항력·보증금 보호에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다. 이 상태로 입주하는 것은 권리관계가 정리되지 않은 부동산에 거주하는 것과 같아 계약 유지 여부를 재검토하는 것이 타당합니다.소유권 및 임대권한 문제
등기부상 명의자가 사망한 상태라면, 상속이 개시되었더라도 상속등기 전까지는 법적으로 임대권한이 불명확합니다. 실제 거주·관리자가 상속인이라 주장하더라도, 등기상 소유권 이전이 없으면 임대인으로서의 법적 지위가 인정되지 않을 수 있습니다. 이 경우 임대차계약 자체가 무권대리 또는 권한 없는 자와의 계약으로 다툼의 소지가 큽니다.본인확인 및 계약절차의 위험성
중개사가 임대인의 신분증 사본을 보관하고 영상통화로 본인확인을 대체한 방식은 분쟁 시 임차인 보호에 취약합니다. 실제 임대인 명의 계좌가 아닌 제삼자 계좌로 계약금을 송금했다면, 사기 또는 중개사 책임 문제까지 확장될 수 있습니다. 중개사의 설명만으로 권리관계를 신뢰한 것은 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.대응 방향 및 조치
등기부등본을 통해 현재 소유자, 상속 여부, 가압류·근저당 존재를 즉시 확인해야 합니다. 상속등기 완료 전이라면 계약 해제 또는 조건부 유보가 합리적이며, 임대인이 상속등기 후 계약을 재체결하겠다는 명확한 서면을 제시하지 않는 이상 입주는 권하지 않습니다. 이미 지급한 금원에 대해서는 중개사 책임 여부도 함께 검토 대상입니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
당사자와 제대로 확인하지 않은 부분이 있을 뿐만 아니라 상속에 대한 부분은 등기부상으로 확인되지 않는 이상 실제 그 자녀가 소유하고 있는지 역시 확인되지 않은 것이기 때문에 다소 위험성이 있는 사안이라고도 볼 수 있습니다. 따라서 실제로 상속을 진행한 게 맞는지. 그 당사자가 계약을 진행할 때 통화를 한 사람이 맞는지 등 확인이 필요할 수 있습니다.