계약갱신요구권 행사에 대한 의사표현 관련 질문 드립니다.
안녕하십니까.
전세임대 관련하여 공부하면서 계약갱신요구권에 대해 알아보는 중인데, 헷갈리는 부분이 있어 질문 드립니다.
1. 부동산대책 정책풀이집에 따르면 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다고 하는데, 명확한 의사표시의 범위를 보통 어느 정도로 보는 지 알 수 있을까요?
2. 2021나68336의 사례로 계약갱신 요구권의 행사 여부를 명확히 언급하지 않았더라도, 요구권 행사 기간 내에 계약 갱신을 요구하는 경우 계약갱신 요구권 행사로 본다고 하였는데, 그러면 임대인은 계약갱신 요구권 사용에 대해 매번 의사를 물어봐야 나중에 계약갱신요구권 기 행사를 이유로 계약갱신 거절이 가능한가요?
3. 반대로 임차인의 재계약이라는 문언 만으로 계약갱신 요구권을 행사한 것으로 볼 수 있을까요? 첫 계약 후 2년이 지나기 전에 임차인이 재계약 의사를 전달했을 경우 이를 묵시적 갱신이 아닌 계약갱신 요구권을 행사한 것으로 보고 4년째에 계약갱신요구권 기 행사를 이유로 계약갱신 거절이 가능할까요?
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
구두로라도 갱신요구를 한 사실이 있으면 인정됩니다. 물론 증거에 의해 입증이 가능해야 하기에 명확하게 표시하는 것이 안전하겠습니다.
갱신거절은 언제든 할 수 있는 것이며 임차인에게 갱신권행사를 물어보지 않아도 됩니다.
재계약이라는 것은 갱신요구권 행사와 구별됩니다.
1명 평가안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
계약갱신요구권의 행사는 단순히 ‘살고 싶다’, ‘계속 계약하고 싶다’는 막연한 표현이 아니라, 임대차기간을 연장하겠다는 명확한 의사표시가 있어야 효력이 인정됩니다. 다만 문언의 형식이 꼭 “계약갱신요구권을 행사합니다”일 필요는 없으며, 의사표시의 객관적 취지상 갱신요구가 명백하다면 법적 효력이 인정됩니다.명확한 의사표시의 범위
부동산대책 풀이집과 국토교통부 유권해석, 그리고 판례(서울고등법원 2021나68336 판결 등)에 따르면, ‘명확한 의사표시’란 임차인이 현 계약의 종료 후에도 동일 주택에서 거주하겠다는 의사가 구체적으로 드러난 경우를 의미합니다. 예컨대 “계속 살겠습니다”, “재계약 원합니다”, “계약 연장 부탁드립니다” 등의 표현이 기간 내(만료 6개월~2개월 전)에 전달되었다면, 형식과 상관없이 갱신요구로 인정됩니다.임대인의 확인의무 여부
임대인은 법적으로 임차인에게 매번 ‘갱신요구권을 행사할지 여부’를 물을 의무는 없습니다. 다만, 임차인이 추후 “이미 갱신요구권을 행사했다”고 주장할 가능성을 배제하려면, 재계약 시점마다 갱신요구권 행사 여부를 서면으로 명확히 확인해두는 것이 안전합니다. 특히 2년차 재계약 시점에 갱신요구권 행사 여부를 명시하지 않으면, 4년차 계약 종료 시 임차인이 ‘이미 행사한 계약이었다’고 주장하는 경우가 실제 다수 발생하고 있습니다.‘재계약’ 문언만으로의 판단
임차인이 단순히 “재계약하겠습니다”라고 표현했다면, 그 문언은 갱신요구권 행사로 볼 수 있는 여지가 있습니다. 판례(서울고법 2021나68336) 역시, 임차인이 “계속 계약하겠다”는 의사표시를 한 경우 별도의 “계약갱신요구권 행사” 문구가 없어도 법적 효력을 인정했습니다. 따라서 1회 재계약 시 이를 ‘갱신요구권 행사에 따른 계약’으로 간주할 수 있고, 그 이후(4년차)에는 이미 행사된 것으로 보아 임대인의 갱신거절이 가능합니다.실무적 조언
임대인은 재계약 시 계약서 특약란에 “본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이 아님” 또는 “임차인은 본 계약에서 계약갱신요구권을 행사하지 않음”이라는 문구를 명시해야 추후 분쟁을 방지할 수 있습니다. 임차인은 반대로 계약갱신요구권을 행사하려면 “법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다”라는 표현을 서면 또는 문자로 남기는 것이 가장 확실합니다.