살고 있는 집에 강제집행이 걸렸습니다. 보증금 회수를 위한 최선의 방법이 뭘까요? (전세권설정 유지 중)

Question

아직 집(오피스텔, 보증금 1억 8천) 계약 기간이 2개월 가량 남아 있고,
이제 나가려고 하는 과정에서 등기부등본을 확인해 보니 강제경매가 걸려 있고 압류도 걸려 있더라구요.

'법원경매정보' 들어가 사건번호 조회 시 청구금액은 1천 1백만원 가량으로 크진 않았습니다.

물론, 임대인이 채권자엑 돈을 갚으면 취하가 되겠지만,,

제가 지금 상황에서 고려할 수 있는 최선의 선택이 무엇일지요??

일단 전세권설정은 유지 중이며, 등기 친 이후에 근저당이 4천만원 정도 추가로 또 잡혀 있네요,,

찾아보니, 강제경매 집행 시 제가 직접 낙찰을 받게 되면 상계신청을 해서 낙찰가의 차액만

내면 된다는 이야기를 본 거 같은데, 맞는지

집주인이 계약 만료 시까지 채권자에게 돈을 갚을 수 없다면서 직접 경매를 걸라고 하던데
이미 걸려 있는 강제경매에 제가 참여를 하는 것과
제가 직접 임의경매를 신청하는 것의 차이가 뭐가 있을지 알 수 있을까요??

너무 답답하네요ㅠㅠ

Answer 1

질문자님께서 전세권을 설정해 놓으신 것은 매우 유리한 요소이며, 담보물권인 전세권은 경매 시 배당 순위에서 후순위 근저당권보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 보장합니다.

이미 강제경매가 진행 중이고 청구금액이 크지 않다는 점은 다행스럽지만, 경매 절차가 계속 진행될 경우 이사 및 새로운 집을 구해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. 전세권 설정 이후 추가로 근저당이 설정되었다면 해당 근저당권은 질문자님의 전세권보다 후순위이므로 배당 순위에서 밀리게 됩니다.

보증금을 안전하게 회수하기 위한 최선의 선택은 경매 절차에 참여하여 낙찰받는 것인데,

이 경우 '상계 신청'을 통해 보증금 범위 내에서 낙찰가와 보증금을 서로 상쇄할 수 있어 낙찰가에서 보증금을 제외한 차액만 납부하면 되므로 보증금을 안전하게 회수하고 익숙한 주택에서 계속 거주할 수 있으며,

시세보다 저렴하게 주택을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있지만, 경매 참여 및 낙찰을 위한 자금 조달이 필요할 수 있고 경매 절차에 대한 이해와 주의가 필요합니다.

경매 절차에 참여하지 않더라도 배당 요구를 통해 보증금을 배당받을 수 있으며, 전세권 설정으로 인해 후순위 근저당권보다 우선하여 배당받을 수 있다는 장점이 있지만, 배당금액이 부족할 경우 부족분에 대한 회수가 어려울 수 있고 이사를 가야 하며 새로운 집을 구해야 합니다.

이미 강제경매가 진행 중인 상황에서 임의경매를 신청할 필요는 없으며, 강제경매와 임의경매는 경매를 신청하는 주체가 다를 뿐, 경매 절차는 동일하게 진행됩니다.