상가 임대차 묵시적 재계약에 해당되지 않으면 계약 종료 상태인가요?
안녕하세요, 조그만 상가 건물을 소유하고 있는데, 2020년 2월에서 2022년 2월까지 임대를 줬고, 임차인인 이를 다시 전대차 계약을 했습니다. 전대인과 전차인의 전대차 계약 기간도 동일합니다.
2021년2월에 화재가 발생했고, 그 이후로 월세를 내지 않고 있았고, 보증금과 밀린 월세의 정산에 대해서는 아직 협의가 되지 않았습니다. 2022년 2월에 계약도 종료되었으나, 화재 원인에 대한 소송 등으로 어수선한 탓에 재계약에 대한 언급 없이 지금까지 왔습니다. 지금은 전차인이 건물을 수리한 상태이고 곧 새로운 임차인과 계약을 하려고 합니다.
저희 경우는 적용 보증금이 기준을 넘기 때문에 묵시적 갱신에 해당되지 않는 것으로 알고 있습니다. 이렇게 원래의 월세 계약 만료 후 8개월이 지나도록 서로 재계약에 대해 언급하지 않았고, 묵시적 계약에는 해당되지 않는다고 생각되는데, 그러면 저희가 새로운 임차인과 계약을 하는 것은 무리가 없을지요? 이제 월세 계약이 지난 2월에 만료되었음을 공지하는 내용 증명을 보낼 필요가 있을까요? 화재 이후로는 임차인, 전차인 모두 점유하지 않고 비어 있었고 최근에 수리를 했습니다. 단지 혹시나 이중 계약 등 법적인 문제의 소지가 없는지 문의 드립니다.
그리고 전대차계약의 경우, 법률적으로도 임대인이 전대차에 동의한 경우 전차인은 임대인의 직접 임차인으로서의 의무를 부담하므로, 계약기간 종료시 전차인이 임대인에게 임차물을 반환하면 되는 것으로 알고 있습니다. 이게 맞는지요?
감사합니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
구체적인 정확한 사정을 확인해봐야 겠으나, 일응 계약은 당사자간에 묵시적 의사가 합치하여 해지된 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것입니다. 전차인도 당연히 임차물 반환의 의무가 있다고 할 것입니다.