아파트는 어느정도 분양되어야 수익이 나나요?
아파트가 건설되고 분양이 시작되면 수익이나는 시점이 궁금합니다. 아파트 분양이 어느정도 즉 몇 퍼센트가 되어야 수익을 청출할수 있나요?
얼마나 분양이 되었고 안되었다고 해서 확정적으로 수익이 난다는 보장은 없습니다.
일단 분양이 전부 되어야 하는것은 기본이고 거기에 부동산 경기가 좋아야 가격이 올라갑니다.
미분양이 된다면 아무래도 수익이 나기는 어렵습니다.
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안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
알기로는 일반적으로 전체 분양 물량중에 70%정도가 손익분기점으로 알고 있습니다. 즉 미분양이 발생하였다고 하더라도 전체물량의 30%이내로만 발생하였다면 실질적으로 건설사가 보는 손실은 적습니다. 물론 이익을 추구해야 하는 만큼 기대이익에 대한 손실은 발생하나, 미분양으로 인한 대출미상환,그에 따라 부도 등의 위기가 발생한 정도는 아닙니다. 만약 분양물량이 70%에 미치지 못하였다면 건설사도 그만큼 손실을 보게 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트 분양 시 수익 구조는 다양하기 때문에 정확하게 말씀드리기 어렵습니다.
토지비와 건축비, 인건비 등 다양하게 따져봐야 알 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
지역에 따라 다르며 건설비용에 따라 다릅니다, 그러므로 일반화하여 말씀드릴 수가 없습니다.
안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.
아파트 분양의 수익성은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 아파트 개발 프로젝트의 수익이 나기 시작하는 시점은 전체 분양률의 일정 비율에 도달했을 때입니다. 이 비율은 프로젝트의 규모, 위치, 건설 비용, 분양가 등 다양한 요소에 의해 좌우됩니다.
일반적으로 분양률이 70%에서 80% 정도일 때부터 수익이 발생하기 시작한다고 볼 수 있습니다. 이는 다음과 같은 이유에서입니다:
고정비용 회수: 건설 비용, 인허가 비용, 금융 비용 등 초기 고정비용을 회수하기 위해서는 일정 수준 이상의 분양률이 필요합니다. 고정비용이 높은 대규모 프로젝트일수록 더 많은 분양이 필요합니다.
변동비용 고려: 분양 과정에서 발생하는 마케팅 비용, 인센티브 제공 등의 변동비용도 고려해야 합니다. 일정 분양률을 넘어서야 이들 비용을 충당하고도 수익을 남길 수 있습니다.
은행 대출 상환: 많은 건설사들은 프로젝트 자금을 조달하기 위해 대출을 이용합니다. 대출 상환에 필요한 금액을 충당하고도 남는 금액이 수익으로 연결됩니다. 대출 이자를 고려할 때, 충분한 분양이 이루어져야 합니다.
시장 상황: 분양이 시작된 후 시장 상황이 좋아져 추가적인 수익을 낼 수 있는 경우도 있습니다. 반대로, 시장 상황이 나빠지면 더 많은 분양률이 필요할 수도 있습니다.
즉, 프로젝트의 구체적인 조건에 따라 달라지지만, 대체로 분양률이 70%에서 80% 정도에 도달했을 때부터 수익이 나기 시작한다고 볼 수 있습니다. 이를 넘어서면 순이익이 증가하게 되며, 최종적으로는 전체 분양 완료 시 가장 큰 수익을 얻을 수 있습니다.
따라서, 아파트 분양의 수익성 분석을 위해서는 초기 비용, 예상 분양가, 변동비용, 대출 상환 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아파트 분양의 손익분기점은 분양율 60~70% 정도 되어야 손익분기점 입니다.
그 이상이 날때 손익이 나는 구조이고 그이하의 분양은 손실이 발생 할인분양등을 통해서 손익을 매꿀려고 안간힘을 다합니다.