경매로 취득한 12층 아파트의 전소유주가 대피공간을 불법 확장한 것을 확인하였는데, 원상복구 후 비용을 전주인에게 구상하여 청구할 수 있는지요?
경매로 25평 확장형 아파트를 취득한 집 전주인이 대피공간을 불법 확장하였음을 알게되었습니다.
건축물 대장 등에서도 변경 내역이 없이 최초 준공 상태 그대로의 내용이라 확인이 어려웠고, 미리 알았더라면 매물의 상태를 미리 확인할 수 없는 경매 특성상 이는 취득 후에 알 수 밖에 없어서 억울합니다.
원래는 확장한 방의 베란다 공간에 대피공간이 있었으나, 이를 모두 방으로 흡수하여 확장하였습니다.
이는 건축법과 소방법 위반으로 알고 있는데, 원상복구 하고 지출된 비용을 전소유주에게 구상하여 청구할 수 있는지요?
동일 평형 다른 확장 세대의 대피공간과 비교하였을 때, 내력벽 제거, 완강기 제거, 대피용 창호를 2중 창호로 변경, 바닥 및 천정 실내 인테리어 적용, 내부 공간 단열 처리 등 복구할 부분이 많아 보여 복구 금액이 상당할 것으로 보입니다.
만일 구상권 청구가 가능한 경우, 절차도 알려주시면 좋겠습니다.
아니면 제가 하려는 방법 보다 더 나은 방법이 있는 경우에도 지혜를 보태주시면 좋겠습니다.
여러분의 소중한 고견을 구합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
질문하신 사안에서는 전 소유자에게 원상복구 비용을 직접 구상 청구하기는 어렵습니다. 경매 취득의 경우 매수인은 해당 부동산의 하자(불법 건축, 불법 용도 변경 포함)를 인수하는 것이 원칙이기 때문입니다. 다만 예외적으로 전 소유자가 고의적으로 불법 증축 사실을 은폐하고 적극적으로 기망한 사정이 입증된다면 민사상 손해배상청구 가능성이 일부 인정될 수 있으나, 현실적으로는 입증이 쉽지 않아 성공 가능성이 낮습니다.법적 배경
민사집행법에 따른 경매는 매수인이 매각물건명세서 및 현황조사서, 건축물대장 등으로 확인 가능한 상태 그대로 인수하는 구조입니다. 경매 절차에서 숨겨진 하자나 불법 구조 변경이 발견되더라도, 통상 매도인(전 소유자)에게 담보책임을 묻는 것이 불가능합니다. 일반 매매와 달리 경매는 채권자·법원이 절차를 진행하는 것이므로, 매도인 책임이 면제되는 성격이 강합니다.불법 확장 부분의 법적 성격
말씀하신 대피공간 확장, 내력벽 훼손, 완강기 철거, 2중창 설치 등은 「건축법」과 「소방시설법」 위반에 해당할 수 있습니다. 이러한 경우 관할 구청이나 소방서에서 시정명령·이행강제금·원상복구 명령이 내려질 수 있고, 그 의무는 현재 소유자인 귀하에게 부과됩니다. 따라서 행정적으로도 현 소유자가 책임을 지게 됩니다.대응 가능성
전 소유자에 대한 민사소송: 불법 확장 사실을 알면서 경매절차에 허위자료를 제출하거나 적극적으로 은폐한 정황이 입증된다면 불법행위책임(민법 제750조)을 근거로 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 그러나 실무에서는 입증이 어렵고 인정 범위도 제한적입니다.
행정적 대응: 관할 지자체에 사정을 알리고, 원상복구 기한을 협의하거나 합법적 구조변경 허가 가능성을 타진하는 것이 실질적인 방법입니다.
비용 절감 방법: 전체 원상복구가 아니라 안전과 법적 요건 충족에 필요한 최소한의 조치(대피창 설치, 완강기 복구 등)만 요구될 수 있으므로, 구체적인 행정 지시 내용을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
조언
현실적으로는 전 소유자에게 구상권을 행사하기보다는, 행정기관의 시정명령 범위를 확인하고, 그 범위 내에서 복구 비용을 산정하는 것이 가장 실질적입니다. 불법 증축이 다른 세대에도 동일하게 되어 있다면, 집합건물 관리단 차원에서 집단적으로 문제 제기 및 대응을 검토할 수도 있습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
경매 신청자가 불법 확장 사실에 대해서 제대로 고지하지 않았다면 이는 채무불이행을 구성할 수도 있기 때문에 손해배상을 청구하는 것도 가능하신 방법입니다.