건물과 부동산을 매매했는데 불법건축물이 있다고 합니다

Question

안녕하세요

2022년에 토지+건물(집)을 구매했는데

현재 가설건축물을 들여놓으려 신고하려고 보니

기존 건물(집) 뒤편+옆면에 붙어있는 판넬구조의 공간이

불법이라고 합니다...

겉으로는 그냥 집 자체고, 당연히 집 구조의 일부인 줄 알고 구매했구요

매매자한테 여쭤보니 본인도 살 때 이미 있었다고 불법인지는 모른다고 합니다..

그곳은 원래도 보일러실+창고로 있었구요.

구청에서는 철거가 원칙이라고 철거하라는데

보일러실이라 철거하기도 만만치 않습니다

게다가 벌금나오면 저희가 물어야하는데 이게 맞나요? ㅠㅠ...

방법이 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 매수한 주택에 예상치 못한 불법건축물 문제가 발생하여 당황스러우실 것으로 생각됩니다.

1. 매도인에게 손해배상 청구가 가능한지

매매 목적물에 하자가 있는 경우 민법상 '매도인의 하자담보책임'을 물을 수 있습니다. 다만, 계약 당시 의뢰인이 이를 알지 못했고, 그 과실이 없었다면 가능합니다. 매도인 역시 불법 여부를 몰랐다고 주장하나, 건축물대장과 실제 현황의 불일치는 매도인의 책임일 가능성이 높습니다. 입증 자료를 통해 감액 청구 혹은 손해배상을 요구할 수 있을 것으로 보입니다.

2. 구청의 철거 명령 및 이행강제금 대응 방안

첫째, 양성화 가능 여부 확인입니다. 건축사사무소를 통해 해당 구조물이 추후 적법하게 건축물대장에 등재될 수 있는지 우선 검토해야 합니다. 둘째, 이행강제금 부과 유예 신청입니다. 보일러실이라는 특수성을 근거로 즉시 철거가 곤란함을 소명하여 부과 시기를 최대한 늦추거나 절차를 조정할 수 있습니다.

셋째, 매도인과의 합의입니다. 소송은 비용과 시간이 많이 소요되므로, 철거 비용 및 향후 부과될 이행강제금 상당액을 매도인에게 청구하는 내용증명을 발송하여 합의를 유도하는 것이 현실적입니다. 불법 건축물인 상태로 방치하면 향후 매도 시 문제가 재발하므로 철거 혹은 양성화를 확실히 마무리해야 할 것으로 생각됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위법 건축물에 대해서 그 여부를 구매 당시에 전달받지 못했다며 매도인에게 그 책임을 물을 수 있을 것으로 보이고 매도인 역시 알지 못했다는 것은 매도인과 전 매도인 사이의 문제라고 할 것입니다 다만 위와 같은 내용에 대해서 협의가 되지 않으면 결국 소송으로 다투어야 할 사안입니다 이상입니다