안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
판례는 가계약금이 당연히 해약금이 된다고 보지 않습니다. 대법원은 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하려면 약정 내용, 계약 동기와 경위, 당사자의 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비추어 정식 계약 체결 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다고 보았습니다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결, 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결). 따라서 그런 약정이 명백하지 않다면 가계약금을 낸 쪽이 스스로 계약을 포기하더라도 가계약금이 수령자에게 당연히 몰취되는 것은 아니고, 반환을 구할 여지가 있습니다.
반대로 가계약 단계를 넘어 매매계약이 성립했다고 볼 수 있다면, 가계약금은 약정 계약금의 일부를 미리 지급한 것으로 평가될 수 있습니다. 이 경우 계약금 일부만 지급된 상태에서 해제하려 할 때 해약금의 기준은 실제로 교부받은 금액이 아니라 당사자가 정한 약정 계약금 전체입니다. 대법원은 실제 받은 돈의 배액만 상환하고 해제할 수 있게 하면 소액 교부만으로 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화된다는 이유로, 매도인이 계약금 일부로 받은 금원의 배액을 상환하는 것만으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판단하였습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결, 민법 제565조 제1항).
결국 핵심은 가계약 당시 매매목적물, 매매대금, 중도금과 잔금 지급 시기 등 계약의 중요 사항이 합의되어 계약이 이미 성립했는지, 그리고 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 명백했는지 여부입니다. 문자메시지나 중개사와의 대화 내용 등으로 당시 합의 내용을 확인하시고, 그에 따라 반환 청구 또는 약정 계약금 기준의 해제 여부를 판단하시기 바랍니다.
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