다세대 건물의 관리비 미납 세대에 대한 해결방안

Question

안녕하세요 24년 6월 한 다세대 빌라에 입주를 하게 되었습니다. 그 당시에는 관리회사가 상주하기에 관리비를 내며 거주하게되었습니 다. 그로부터 몇개월이 지났고 건물에 몇몇 세대가 전세사기로 퇴거 를 하게 되면서 관리회사가 거주자 몇 안되는 건물은 관리하기 힘들 다며 계약 종료를 했습니다. 관리회사가 없는 건물이라 세입자들끼 리 공용전기요금을 나눠 내면서 거주하는건 사실상 힘들었습니다.

그래서 공용전기요금이 80만원가량 미납이 되어 단전이 되었고 5 층에 거주하는 제가 가장 큰 불편함이 있어 단전 된 시점 이전부터 거주하던 3세대들이 나눠서 납부하고 전기를 되살리기로 했습니다.

미납요금은 모두 완납되었고 계속 그렇게 거주하는건 힘들것 같아 보였습니다. 근데 완납하고 전기를 다시 살리려면 누군가의 이름으 로 계약해야해서 제가 계약 했습니다. 그리고 완납한 시점에 9개의 호실 중 5세대가 거주중이라 나머지 세대들의 동의를 통해 관리회사 를 선임하기로 했습니다. 하지만 한 세대는 2층에 살고 엘리베이터 를 이용하지 않는다며 관리회사의 선임을 완강히 거절했습니다. 하 지만 관리비에는 공용부 청소와 승강기 점검, 엘리베이터를 이용하 지 않더라도 공용부 전등, 공동현관 도어락 이용비용, 상하수도 청소 비용등 많은 것들이 포함되어있으니 동의를 부탁했고 그 세대는 겨 속 반대했습니다. 그래서 그 세대 임대인에게 연락을 취했고 임대인 은 관리회사 선임을 동의했습니다. 그 세대를 제외한 모든 세대는 관 리회사 선임을 동의했고, 과반수 이상이 되어 관리회사를 선임해서 건물 관리를 맡기게 되었습니다. 작년 11월부터....... 근데 반대했던 그 세대는 지속적으로 관리비를 납부하지 않았습니다. 현재 관리호 사는 지속적으로 관리비를 납부하지 않는 세대로 인해 관리가 어렵 다며 계약을 종료하고 나가게 되었습니다. 관리회사를 선임할때도 세입자 대표로 제가 계약을 해서 관리회사와 직접적으로 연락하는건 저였습니다. 관리회사에서는 제가 미납세대에 연락해서 관리비를 납부해달라고 전달해달라고 하더라고요. 물론 저 가 연락을 했을 때 그 세대들은 연락이 안됐고 지금은 퇴거한 세대도 있고요..... 물론 저는 꼬박꼬박 관리비를 납부했는데 한전에서 저에 게 연락이 왔더라고요. 공용전기요금이 3개월 미납되었다고요. 그래서 관리회사에 문의를 했더니 관리비를 안낸 세대들이 있어 본인들 을 계약 종료를 했고 그 미납 관리비를 다 내지않으면 공용전기요금 을 납부해주지 않겠다고 하더라고요. 근데 꼬박꼬박 관리비를 낸 저 입장에서는 억울한 부분이 있습니다. 각 세대별로 연락을 돌리고 전 기요금을 걷는것이 힘들어 관리회사를 선임했고 관리회사에서는 저 에게 다른 세입자들의 미납 관리비를 받아달라고 하고 제가 낸 관리 비는 다른사람들로 인해 공중분해 된 상황입니다. 지금 거주하지 않 는 세대도 있고 제가 무작정 그 세대에 가서 문들 두드리며 이야기 하자고 미납요금을 내달라고 할수도 없는 사회잖아요.... 제가 지금 뭘 어떻게 해야하는건가요....??? 관리회사가 미납세대에 대해 구상권을 청구 할 수 없는건가요...??

혹시 몰라 계약서 내용 중 일부를 첨부합니다.

제 10조 [ 위탁수수료 및 관리용역비의 지급)

1. "갑"이 "을"에게 지급하는 관리 위탁수수료는 매월 세대 9,900원(VAT 포함) 으로 한다.

2. "갑"은 상기 1항의 관리 위탁수수료를 매월 1 일까지 "을"에게 지급토록 한다.

제 11조 [ 관리비 미수납금의 취급 ]

1. "을"은 제 7조에 의거 관리비의 부과, 징수 등 출납업무를 대행함에 있어 발생된 미수금의 징수업무에 최선을 다하여야 하며, "갑"은 이의 징수에 적극 협조하여야 한다.

2. "을"은 3개월 이상 관리비를 체납하는 세대에 대하여 독촉하거나 혹은 장기체납자에 대한 하여 난방, 전기, 수도 등의 공급을 제한할 수 있으며, 법적조치를 통하여 체납 관리비를 징 수할 수 있다. (단, 전기, 수도 공급제한은 관련 법규에 따라 제한한다.)

3. "을"은 상기 2항의 조치에도 불구하고 경매, 매매 등으로 인하여 체납 관리비를 징수할 수 없는 상황이 발생하였을 때에는 그 해결 방안을 갑"과 협의하여 정리토록 한다.

4. 공실, 전세사기(HUG), 미납세대 발생시 해당비용에 대한 관리비를 갑"이 "을"에게 보상함

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

이웃들의 미납으로 인해 꼬박꼬박 관리비를 내고도 단전 위기에 처해 상심이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 계약서 조항으로 인해 관리회사가 아닌 질문자님이 한전 요금을 우선 납부하신 후 미납 세대에 청구하셔야 할 것으로 보입니다.

1. 관리회사의 미수금 징수 의무 한계

계약서 제11조 제4항에 미납 세대 발생 시 갑이 보상한다고 명시되어 있어, 관리회사 입장에서는 직접 법적 조치를 취하기보다 계약 당사자인 질문자님 측에 책임을 묻게 되는 불리한 구조입니다. 따라서 관리회사가 미납 세대에 선뜻 구상권을 행사하도록 강제하기는 현실적으로 어렵습니다.

2. 공용전기요금 미납에 대한 대처

현재 한전 계약이 질문자님 명의로 되어 있으므로 단전을 막기 위해서는 억울하시더라도 먼저 요금을 납부하셔야 합니다. 이후 질문자님이 대신 납부한 요금에 대하여 미납 세대 거주자나 해당 호실의 임대인을 상대로 부당이득반환이나 구상금 청구를 진행하실 수 있습니다.

3. 소송 진행 시 실익 고려

퇴거한 세대나 현재 미납 세대를 상대로 개별적인 소송을 진행할 경우 청구할 금액이 적어 소송을 진행할 실익이 매우 적을 수 있습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

우선 단전을 막기 위해 한전에 요금을 먼저 납부하신 뒤 미납 세대의 임대인들에게 연락하여 대납한 금액의 반환을 명확하게 요구하세요.

복잡한 관리비 정산 문제가 원만하게 해결되어 하루빨리 평온한 일상을 되찾으시기를 바랍니다.