임대차 계약 관련입니다 부디 정확한 답변 으로 알려주세요

Question

임대차 계약중 중간 해지 관련하여

임대인과 카톡 대화중 제 제안을 받아들이겠다고 임대인이 보증금에서 100만원을 차감하고 900만원을 주겠다고 하였습니다

그리고 저는 다시 보증금 전액을 달라고 하였고

임대인이 " 그 제안을 받아들인다면 언제까지 비워줄수 있나요? 라고 하여

저는 답변을 하지 않은체 중간이사와 집기폐기 영업중단을 마쳤습니다 . 비우면 제안이(보증금 전액반환) 이뤄진거라 알았고

맨처음 임대인과 계약해지를 거론할때 학원업의 안정상 긴급상황으로 계약해지를 독촉했었기에 임대인도 그에 대한 동의가 이뤄진걸로 알아 당연히 받아야할 보증금 반환의 약속이 된거 라 생각했는데

그럼 제가 임대인이 " 그 제안을 받아들인다면 언제까지 비워줄수 있나요? 라고 했을때 답을 하지 않아서

해지가 안된건가요? 임대인은 언제 까지 비워줄수있냐는 전제를 걸어서 비워야만 답을 할수 있는줄 알았습니다

그리고 실제로 당시에 이사와 집기폐기 영업중단이 이뤄졌습니다

그런데 제가 답하기 전에 임대인이 취소한다는 톡을 보냈왔고

저에게 이런내용들은 아예 없었던 일로 만들고

내용증명을 보내와 3개월이 지나면 퇴거조치와 명도소송을 하겠다고 합니다

다시 영업을 할수도 없고 학원업인데 안전에 이상이 있고 임대인은 나몰라라 였고

저는 협의가 된걸줄 알고 짐 정리까지 했는데 이런 상황에서 어떻게 해야 하나요?

상가 조정센타에서 조정을 한다고 해도 한달을 기다려야 해서 저에게 불리한 상황입니다

임대인이 중간에 900만원 반환 제안을 받아들이겠다고 이렇게 대답한것이 있는데 그럼 이것도 다 없어진 건가요??

임대인은 현재 저에게 200만원( 세달치 월세) - 안전이상으로 어느정도 협의했었던 사항을 무시하고

을 요구하고 있습니다 계약은 2년계약에 1년이 남아있는 상태였습니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
임대인이 카카오톡을 통해 보증금 900만원 반환을 명시적으로 제안하고, 귀하가 그에 따라 영업 중단·이사·집기폐기를 완료했다면 이는 묵시적 합의해지로 인정될 여지가 있습니다. 다만 검붉은 무당벌레161님께서 “언제 비워줄 수 있느냐”는 질문에 명시적으로 답변하지 않았고, 임대인이 이후 ‘취소’ 의사를 밝힌 점이 있어 법적 분쟁 소지가 존재합니다. 따라서 현 단계에서는 임대인의 일방적 취소가 적법하지 않음을 입증하는 자료 확보가 중요합니다.

2. 법리 검토
민법상 임대차계약은 당사자의 합의로 해지할 수 있으며, 해지의 의사표시는 상대방에게 도달한 시점에 효력이 발생합니다. 임대인이 무당벌레님의 제안을 수락한다는 명시적 발언을 했다면 ‘계약해지 합의’가 성립된 것으로 보되, 이후 취소는 일방적으로 효력을 번복할 수 없습니다. 다만 무당벌레님께서 명시적으로 수락 시점을 특정하지 않았고, 임대인이 철회를 통보했다면 ‘합의해지 의사의 교차 여부’가 쟁점이 됩니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
카카오톡 대화, 이사 및 폐기 영수증, 영업 중단 공지 등 자료를 확보해 해지 의사에 기초한 실질적 이행이 있었다는 점을 입증해야 합니다. 내용증명을 수령했다면 ‘합의해지에 따른 보증금 반환청구’로 대응하며, 상가건물임대차보호법상 임차인의 보호 규정도 함께 주장할 수 있습니다. 조정절차 이전이라도 임시조치(점유보전·가압류 등) 검토가 필요합니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
임대인의 일방적 철회가 정당하지 않다면, 무당벌레님은 ‘보증금 반환청구 및 손해배상청구’가 가능하며, 조정센터를 통한 조정보다 법원 조기 제소가 유리할 수 있습니다. 모든 카카오톡 대화 원본을 보존하고, 임대인이 제시한 900만원 제안이 합의 근거임을 명확히 입증하셔야합니다.