신속통합기획 선정지 인접 고시원 권리양도 계약: 확인·설명 의무 위반에 따른 계약 무효화 자문
[법률 자문 요청 요약서]
1. 사건 개요
ㅇ계약 성격: 고시원 권리 양도양수 계약 (영업권 승계)
ㅇ진행 단계: 계약 체결 및 계약금 지급 완료, 잔금 지급 전 상태
ㅇ핵심 문제: 계약 전 발표된 인근 재개발 사업 정보 누락 및 중개사의 허위/오류 정보 제공에 따른 계약 해제 가능성 검토
2. 주요 사실관계
ㅇ재개발 정보 누락: 계약 직전, 해당 매물과 초인접한 부지가 '신속통합기획 재개발 후보지'로 공식 선정됨. 중개사는 이를 고지하지 않음.
ㅇ중개사의 확약: 계약 당시 중개사는 "향후 10년 이상 안정적인 운영이 가능하다"며 영업 기간을 보장함 (통화 녹취록 보유).
ㅇ사후 대응의 문제: 재개발 사실 인지 후 항의하자, 중개사는 "재개발이 진행되어도 조합 측에서 권리금 보상금이 나온다"는 법적으로 근거 없는 허위 정보를 제공하며 계약 이행을 강요함 (문자 증거 보유).
3. 법적 쟁점 (자문 요청 사항)
① 공인중개사법상 확인·설명 의무 위반
- 인근 지역의 대규모 재개발은 고시원 영업 환경(소음, 이주 등) 및 권리금 회수 가치에 중대한 영향을 미치는 요소임. 이를 누락하고 장기 운영을 확언한 것이 중개사의 고의 또는 중과실에 해당하는지.
② 민법상 착오 또는 기망에 의한 계약 취소
- '재개발 무관' 및 '10년 운영 가능'이라는 중개사의 설명을 신뢰하고 계약을 체결했으나, 실제 사실과 다른바 이를 '동기의 착오' 또는 '기망에 의한 의사표시'로 보아 계약 취소 및 계약금 반환 청구가 가능한지.
③ 중개사 답변의 허위성(권리금 보상)
- 재개발 시 조합이 권리금을 보상한다는 명백한 허위 사실을 근거로 계약 유지를 종용하는 행위가 계약 취소의 결정적 근거가 될 수 있는지.
④ 특약 사항의 효력 검토
- '중개대상물 확인설명서를 작성하지 않는다'는 특약이 중개사의 법적 의무 면제 사유가 되는지.
특약에 기재된 법인 연대보증 조항을 근거로 법인에 반환 책임을 물을 수 있는지.
4. 보유 증거 목록
- 권리 양도양수 계약서 및 특약사항
중개사와의 통화 녹취록: (내용: 10년 운영 보장 확언)
- 중개사와의 메시지 기록: (내용: 재개발 시 조합에서 권리금 보상 나온다는 발언)
- 재개발 관련 공식 보도 및 고시 내용
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
계약은 해제 또는 취소를 통해 원상회복을 구할 여지가 큽니다. 인접 재개발 선정은 고시원 영업권 가치와 존속 가능성에 중대한 영향을 미치는 사항으로, 이를 누락한 채 장기 운영을 확언하고 허위 설명으로 이행을 종용한 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 위반 및 기망이 성립할 가능성이 높습니다. 잔금 전 단계이므로 계약금 반환을 전제로 한 해제 주장이 실효적입니다.확인·설명 의무 위반
공인중개사법상 중개사는 거래 판단에 중대한 영향을 미치는 사실을 확인·설명해야 합니다. 초인접 재개발의 공식 선정은 영업 환경 악화와 권리금 회수 위험을 초래할 수 있어 고지 대상에 해당합니다. 이를 고지하지 않고 안정적 장기 운영을 확언한 행위는 고의 또는 중과실로 평가될 수 있습니다. 확인설명서 미작성 특약은 법정 의무를 면제하지 못합니다.착오·기망에 의한 취소
민법상 재개발과 무관하다는 전제와 장기 운영 보장은 계약 동기의 핵심입니다. 녹취와 문자에 기초하면 사실과 다른 설명을 신뢰해 의사표시를 한 것으로 보아 동기의 착오 또는 기망에 의한 취소가 인정될 여지가 큽니다. 재개발 시 조합이 권리금을 보상한다는 설명은 일반적 법리와 배치되어 허위성 판단의 결정적 근거가 됩니다.특약·책임 귀속과 실무 대응
중개사의 허위 설명으로 계약이 취소될 경우 계약금 반환 책임은 원칙적으로 양도인에게 있고, 중개사는 별도의 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 특약의 법인 연대보증 문언이 명확하다면 반환 책임의 공동 부담 주장도 검토 대상입니다. 잔금 지급을 중단하고 취소 통지 후, 증거를 첨부해 내용증명 및 지급명령 또는 반환 소송을 병행하는 전략이 타당합니다.