주택증여시 부분증여가 가능한가요?

Question

어머니께서 1주택자입니다.

조정지역 아파트 시가 4억 /공시가 1.8억

원래 계획은 동생과 저에게 공동명의로 증여하실 계획이었는데 동생이 증여후 2주택자가되면 청약이 더 힘들어질듯하여 다시 고사중에 있습니다.

해서 저만 일단 절반의 제지분만큼만 증여를 받고자 하는데 이렇게도 가능한게 맞는거죠? 추후 제 동생은 남은 절반의 지분만큼 증여를 받구요.

1. 증여를 각각 다른 시기에 진행하는데 문제될건 없을까요?

2. 이경우 저의 세금은 이게 맞을까요?

취득세: 9,000 × 3.5% = 약 350

증여세: 20,000-5,000×20%-1,000 = 2,000

바쁘시겠지만 답변좀 부탁드립니다.

셈사님들 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 질의에 대한 답변입니다.

주택을 시차를 두고 증여를 해도 세무상 문제는 없으며, 공시지가가 3억원이므로 조정대상지역 유무에 관계없이 취득세율은 3.5%가 적용되고, 증여에 의한 취득이므로 과세표준은 공시지가가 됩니다. 다만, 2021년말 지방세법 개정으로 2023년 1월 1일 이후 증여를 받는 경우에는 과세표준이 공시지가에서 시가인정액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등)으로 변경되므로 취득세 부담이 증가할 것으로 예상됩니다.

한편, 증여세의 경우 주택 지분의 50%를 증여받고, 10년내 증여가 없었다면 아래와 같이 계산됩니다.

과세표준=2억원-5천만원(미성년자 2천만원)=1.5억원

산출세액=1.5억원×20%-1천만원=2천만원

증여세액공제=2천만원×3%=60만원

납부할세액=1,940만원

Answer 2

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

주택의 공동명의가 가능한 것이므로 절반의 지분을 증여받을 수 있는 것입니다.

1. 증여시기가 다르다고하여 문제될 것은 전혀 없습니다. 증여세 및 취득세 신고만 잘 하시면 됩니다.

2.

취득세 : 1.8억 x 50% x 4%(지방교육세 등 포함) = 360만원

증여세 : 2천만원(신고기한 이내 신고 및 납부시 3% 신고세액공제 적용받을경우 19,400,000원)

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 문제없습니다.

2. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

또한 아파트는 공시가격으로 평가되기가 힘든 자산입니다. 매매사례가액이 꽤나 많을 수 있기 때문에 유의하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

주택 및 토지를 증여하는 경우 전체 지분이 아닌 일부 지분에 대해서라도 증여가 가능한 것이며 이 경우 부동산증여계약서를 작성하고 등기 및 증여세 신고를 하면 됩니다.