임차인이 전세계약하고 잔금지불 후 전입신고 없이 부모님만 입주하여 살기로 했는데, 집주인이 잔금일 하루 이후 담보 대출을 실행해도 문제없나요?

Question

제목과 같이 전세 계약자는 전입신고 안하고 별도 거주한다하고, 임차인 부모님이 입주한다 할경우 법적으로, 임대인은 전입신고 하루 후까지는 대출등 실행을 못하는것으로 아는데, 임차인(계약자)이 잔금지급일 이후로도 전입신고 안할경우, 전입신고와 관계없이 임대인이 담보대출 실행하는데 법적인 문제는 없는건지 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

전입신고+ 확정일자+점유(이사) 이 세 가지중 하나라도 빠진 상태는 임차인의 대항력이나 우선 변제권이 발생하지 않으며
이 상태에서 임대인이 저당권을 설정하여 대출을 하는 경우 추후 요건을 갖추어도 저당권보다 순위가 뒤로 밀리게 됩니다.

임대인이 대출을 실행하는 것은 법적인 문제의 대상이 아닌 금융기관의 심사 대상일 뿐입니다.

임차인이 전입신고를 안했다고 임대인이 대출을 실행하는 것을 막을 근거는 없습니다(물론 당사자 특약은 가능합니다).

임차인이 특별한 사유없이 확정일자나 전입신고를 미루는 상태에서 임대인이 실행한 저당권보다 순위가 밀리는 것에 대해 임대인에게 책임을 물을 수는 없을 것으로 보입니다.
또 전입신고시 계약서상 명의자가 아닌 가족이더라도 공동생활체에 해당한다면 대항력을 갖추기 위한 전입신고로서의 효력이 있다는 오래된 판례가 있다고 들었습니다만 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 계약 당사자와 가족이 함께 전입신고를 한 후 가족을 남겨둔체 전출하는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임차인이 있는 임대차목적물의 경우 후순위대출은 임차인에게 동의받지않고 대출은 가능하나 선순위로 대출을 실행하는경우 임차인에 동의를 받아야합니다.

임대인 입장에서 대출실행시 임차인의 대항력이 없는것을 분명히 인지하였을것 입니다. 알고서 숨기고 대출받은경우 사기죄에 성립될수도 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법은 임대차계약을 체결하고 잔금후 전입신고 하고 확정일자를 받아야만 대항력이 생기고 우선변제권을 부여 합니다. 그래서 계약후 전입신고하고 확정일자를 받는 것은 오로지 임차인의 권리이자 필수요건이라 할 것입니다.

임대차 계약서상에 임대인이 달리 추가융자를 금지하는 특약이 없다면, 확정일자 전후에도 임대인은 임차인의 동의없이 근저당을 설정할 수도 있기 때문에 그점에 있어서 임차인은 계약서상에 융자금지 특약을 두시는게 필요합니다.