안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
계약서에 하자 특약이 없더라도 민법 제580조 제1항에 따라 매매 목적물에 하자가 있으면 매도인은 하자담보책임을 집니다. 같은 조항이 준용하는 제575조 제1항에 따라 하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있고, 그 밖의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 책임을 물을 수 없으므로, 입주 전 확인으로는 발견하기 어려운 숨은 하자였다는 점이 중요합니다.
매도인이 하자를 알면서 알리지 않았다면 민법 제584조에 따라 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 그 책임을 면하지 못합니다. 따라서 매도인이 기존에 누수 수리를 했던 기록이나 관리사무소 민원 내역 등 매도인이 하자를 알고 있었음을 보여주는 자료를 확보해 두시는 것이 좋습니다.
기간은 민법 제582조에 따라 매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 내에 권리를 행사하여야 합니다. 또한 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결은 하자담보에 기한 손해배상청구권에 민법 제162조 제1항의 소멸시효도 적용되고, 그 시효는 목적물을 인도받은 때부터 진행한다고 판시하였습니다. 하자를 발견하시면 사진과 수리 견적서를 확보하고 6개월 안에 내용증명 등으로 매도인에게 청구해 두시기 바랍니다.
※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.