장기보유 1가구 2주택+상속1주택, 아파트 매도시 나올 세금은 어느정도 일까요?
아파트A(강동구), 아파트B(용산구), 아파트C(송파구) 총 아파트 3개 소유하고 있는데,
아파트A(강동구) 20평대 본인 명의로 2003년9월 2.1억에 구입한 아파트로서 2024년1월에 9억에 팔면 세금이 얼마나 나올까요?
현재 보증금 5억에 세입자가 살고 있으며 이 아파트에는 단 한번도 실제 거주한 적이 없는 아파트입니다.
그리고 다른 보유지중인 두 아파트,
아파트B(용산구) 본인 명의. 주소 이전 한적 없으나 현재 사무실로 사용중.
아파트C(송파구)30평대. 1년전 상속 받은 아파트로 형제3명에게 동일하게 나눴으나 3명중 본인 명의의 아파트가 없는 한명에게 34%지분, 저와 다른 형제는 각각 33%로 나눠 상속등기함. 그럼 제쪽에 주택수가 안잡혀 2주택자가 맞는지요? 1% 더 많은 형제쪽으로 주택수가 잡히는 것이 맞는지요?
아파트C도 1년내로 팔 예정입니다.
상속시 실거래가 13억이였으면 17억으로 팔 경우 지분33% 갖고 있는 제게 세금이 얼마나 제게 나올까요?
상속 받은 아파트 2년내에 팔아야 세금 혜택이 있는건가요?
33%지분이면 5.6억정도 되는데
절세하려면 아파트A를 먼저 팔고 아파트C를 팔아야 하나요? 아니면 상속 받은 아파트이고 지분이 33%밖에 안되어서 아파트C를 먼저 팔거나 아파트A를 먼저 팔거나 아무 상관이 없는건가요? 참고로 아파트C는 현재까지 제가 30년이상 실거주하고 있는 아파트입니다.
두 아파트를 다 팔고 1주택자 조건이 되면 나머지 가장 고가인 아파트B(용산구)를 팔 예정입니다.
2006년 부모님으로부터 증여 받았고 당시 시세는 8억, 올해 20억에 팔 경우 세금은 얼마가 나올까요?
혹시 절세하려면 아파트B에 실거주 2년을 해야 하나요? 실제로는 사무실로 10년 사용해 오고 있는데요. 사업자등록증 주소지가 아파트B로 되어있고 그동안 납부한 관리비 자료도 다 있고요. 혹시 이것으로도 실거주 조건으로 성립 될수 있나요?
현재 주민등본에 등록된 거주지는 아파트C로 되어 있습니다.
절세하려면 아파트A->C->B 순으로 매도하는게 맞는지요?
안녕하세요. 김병우 회계사입니다.
질문이 많네요.
1. A 주택은 장기보유특별공제 30%가 적용되며, 양도세는 조정대상지역 2주택으로 기본세율 +20%p가 적용됩니다.
C 주택과 같은 공동명의 주택은 공동명의자 모두에게 1주택으로 산정됩니다. 다만, 상속이후 기존주택을 먼저 판매할 경우, 상속주택은 주택수에 포함되지 않습니다.
양도차익 7억에 장기보유특별공제 적용후 4.9억이라면 양도세가 2억정도 나오지 않을까 싶습니다.
2. A주택과 C주택의 처분 순서는 중요하지 않습니다. C 주택은 상속후 처분시 5년간 주택수 제외되기 때문입니다. C주택은 5년이내에만 처분하시면 되겠습니다.
3. B 주택의 취득시기가 2013년~2023년이었다면 1가구 1주택 요건 판정시 거주요건이 있습니다. 원칙적으로 실거주라 함은 실제로 거주해야합니다. (사무실로 사용하였음은 실거주가 아닙니다.)
주민등록을 두었기 때문에 거주하였다고 주장할 수 있으나, 조사가 나왔을 때 세무서에서 인정해줄 지는 다른 문제입니다.
2년간 실거주하시고 처분시 1가구 1주택 비과세 혜택을 받아 세금이 대폭 줄어들 수 있습니다. 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받지 못할 경우, 양도세를 부담하셔야 합니다.
하지만, 취득시기가 2013년~2023년이 아니었다면, 거주할 필요가 없고, A주택을 처분한 이후 (C주택은 처분하든 처분하지 않든 중요하지않음) B주택을 처분하실 경우 1가구 1주택 인정이 가능합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
사실상 해당 문의는 세무사의 어느정도의 용역과 시간이 필요한 문의이므로 세무사와 유료상담을 진행해야 할 것으로 보여집니다. 구체적인 상담을 원하신다면 별도로 연락을 주셔도 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.