주택수 포함 여부 및 취등록세율 궁금합니다.
안녕하세요.
A주택 : 2020년 3월에 주택임대사업자등록
B주택 , C주택 보유 상태 입니다.
A,B,C 모두 경기도 소재 입니다.
지방의 공시지가 2억 미만 주택을 추가 매수 검토중입니다.
Q1. A주택은 주택수에서 제외가 맞는지요?
Q2.A주택이 주택수에서 제외가 맞다면 2주택 상황(B,C주택)에서 지방 공시지가 2억 미만 주택 추가 매수시 취득세, 양도세 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대사업자 주택수 제외는 24년 1월부터 25년 12월 까지(27년 12월까지로 확대예정) 한시적으로 시행되므로 기존 임대사업자는 해당되지 않습니다. 전용면적 60m2이하에 수도권 6억원, 지방 3억원이하에만 해당되며, 아파트는 제외 됩니다. B, C주택에 대한 정보가 없어서 판단이 어렵습니다만, 기본적으로 비아파트에 대한 주택수제외는 1주택인 경우에 한하며 다주택인 경우에는 주택수에 해당할 수 있습니다. (1주택만 제외) 그리고 청약에서의 주택수 제외와 세금의 과세에 있어서의 주택수 계산방법은 다를 수 있으므로 구체적인 정보가 있어야 판단이 가능합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
Q1. A주택(2020년 3월 주택 임대 사업자 등록)은 주택 수에서 제외가 맞는지요? :
주택 임대 사업자로 등록된 주택의 경우, 취득세 및 양도소득세 계산 시 주택 수 산 정 에서 제외되는 경우가 있습니다. 다만, 이는 임대 주택의 유형 (매입 임대, 건설 임대 등), 등록 시점, 의무 임대 기간 준수 여부, 주택의 규모 및 공시 가격 등 여러 요건에 따라 달라집니다.
일반적으로 세법 개정 전에 등록된 장기 임대 주택은 양도소득세 중과 대상 주택 수에서 제외되는 특례가 있었습니다. 취득세 산 정 시에도 요건을 충족하는 등록 임대 주택은 중과 세율 적용을 위한 주택 수에서 제외될 수 있으나, 이 또한 등록 시점과 구체적인 임대 사업 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 제외 여부는 A주택의 구체적인 등록 정보(등록 유형, 면적, 임대 개시일 등)와 관련 법규를 확인해야 합니다.
Q2 2 주택 상황(B,C주택)에서 지방 공시 지가 2억 미만 주택 추가 매수 시 취득세, 양도세 궁금합니다? :
현재 B와 C 두 채의 주택을 보유하고 계신 상황에서 지방의 공시 가격 2억 미만 주택 D 를 추가 매수하시는 경우를 가정하여 설명하면, A주택의 주택 수 포함 여부는 별도로 고려해야 합니다.
취득세 : 취득세 계산 시 주택 수 산 정은 '세대 '단위가 기준이며 조정 대상 지역 여부와 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 보유 주택 수가 3 주택 이상(세대가 보유한 총 주택 수 기준)이 되면 취득세가 중과 될 수 있습니다.
다만, 공시 가격 1억 원 이하의 주택은 취득세 중과 대상 주택 수 산 정 시 제외되는 경우가 있습니다. 본인이 검토 중인 지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D가 '공시 가격 1억 원 이하'에 해당하는 경우, 취득세 계산을 위한 주택 수 산 정 시 D 주택은 제외 될 수 있습니다. 이 경우 B와 C 두 채만 고려하여 취득 세율이 적용될 수 있습니다. 하지만 공시 가격이 1억 원 초과 2억 원 미만인 주택의 경우 , 취득세 중과 대상 주택 수 산정 시 제외되지 않을 수 있습니다. 이 경우 A 주택이 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 총 3 주택, 4 주택 이상에 해당하여 중과 세율(예:8%, 또는 12% + 지방 교육세 등)이 적용될 수 있습니다.
양도소득세 : 양도소득세 계산 시에도 보유 주택 수는 중요한 요소입니다. 다 주택 자인 경우 양도소득세가 중과 될 수 있습니다. 다만, 양도소득세 산 정 시 주택 수에서 제외되는 경우도 있습니다. 예를 들어, 장기 임대 주택, 일시적 2 주택, 상속 주택, 지방 저가 주택 등은 일정한 요건을 충족하면 주택 수 산 정에서 제외되거나 비과세 /감면 혜택을 받을 수 있습니다. 지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D 를 취득한 후 B.C 또는 D주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 보유 기간, 거주 기간 , 양도 시점의 다름 보유 주택 현황, D주택의 공시 가격 등 구체적인 상황에 따라 양도세 비과세 또는 중과 세 여부가 결정됩니다. 특히 공시 가격 1억 이하의 소형 주택은 양도세 중과 대상 주택 수에서 제외되는 경우가 있으나, 이 역시 정책 변경 가능성이 있습니다.
결론적으로 정리를 해보면 :
A주택의 주택 수 포함 여부는 등록 시점, 유형, 요건 충족 여부에 따라 달라집니다. 정확한 확인이 필요합니다.
지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D 를 취득하는 경우, 공시 가격이 1억 원 이하인지 여부에 따라 취득세 중과 판단을 위한 주택 수 산 정에서 제외될 수 있습니다. 1억 원 초과 2억 원 미만인 경우 제외되지 않을 가능성이 높습니다.
양도소득세 역시 보유 주택 수와 각 주택의 특성, 양도 시점의 법규에 따라 달라지면, 지방 저가 주택 등은 예외 규정이 적용될 수 있습니다.
세금 관련 사항은 매우 복잡하고 개인의 상황에 따라 크게 달라지므로, 보유하신 주택 정보와 추가 매수 예정인 주택의 구체적인 정보를 바탕으로 반드시 세무 사와 상담하시어 정확한 주택 수 산 정 및 세금 계산을 받으시는 것을 권해드립니다. 세무 사 아닌 사람이 구체적인 세금이 얼마 인지에 관한 얘기는 것은 세무 사 법 위반일 될 수 있습니다. 좀 더 자세한 설명을 못 드려서 아쉽게 생각합니다.