임대사업자 관련 특별법 조항 관련해서 문의드립니다.

Question

민간임대주택에 관한 특별법 시행령

제35조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) ① 임대사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 법 제45조제1항에 따라 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다.

현재 오피스텔을 소유하고 있으며 세입자가 거진 3년을 살았습니다. 지난 계약만료 후 1년 재계약시 해당 계약만료 후 이사를 간다고 하였습니다.(구두) 저희도 계약만료시점에 오피스텔을 팔 생각이었는데.. 해당 조항으로 세입자가 계약갱신을 요청하는 상황입니다.

해당 조항은 임대사업자의 경우 임차인이 계속 계약을 갱신요구를 하면 들어줘야하는 건가요?

궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법에 의거 임차인은 계약기간중 1회에 한하여 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.

갱신청구권을 행사하면 임대인은 이를 거절할 수 없고 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다

이것은 강행규정이며, 달리 특약이있다하더라도 임차인에게 불리한 규정은 무효이니, 임차인의 갱신요구를 들어주셔야 합니다

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요 공인중개사입니다.

1년 미만의 계약이라도 세입자는 2년 거주를 주장할 수 있어 세입자 퇴거는 어려워 보입니다. 또한 세입자가 자진해서 퇴거를 원치 않고 계약 연장을 요청하므로 거부의 명분이나 법리적 근거는 부족해 보입니다. 또한 계약 갱신 청구권을 사용하지 않았다면 임대인이 원하는 방향으로 진행은 어려울것 같아 조심스러운 말씀드립니다.

임대차 보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

이해에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.