전세재계약과 관련해서 질문드립니다

Question

2021년 11월달에 전세보증금 4억2천으로 전세계약을 했고 1억 전세금대출받아서 보증보험 가입하고 거주했습니다.

2023년 11월 만기여서 이제 만기까지 대략 3개월반정도 남은 상태입니다.

재계약관련해서 이제 임대인님께 문자를 보낼 예정인데 전세시세가 2년전보다 1억~1억2천정도 하락했습니다. 제가 문자를 보낼때, 전세시세가 하락했는데 전세가를 시세에 맞게 조정해주시면 재계약을 원하는데 그렇지 않을 경우에는 만기일에 계약종료하고 이사를 나가겠다라고 말씀을 드릴 생각입니다.

혹시 이렇게 문자를 보내도 되는 부분일까요??

그리고 정말 만약 저 문자에 답장을 안하시고 잠수를 해버리는 불상사가 생길 경우에는 전세보증보험청구를 위해 8월이 되기전에 전세계약종료를 통보하려고 하는데 괜찮을까요??

그리고 혹시 전세가를 낮춰주시면 낮춰준 금액으로 전세계약서를 재작성 하면 되되는걸까요?모르는게 많아 죄송해요ㅜㅜ

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

계약해지 통지나 계약갱신청구권 사용을 하려면 6개월에서 2개월사이에 통지를 해야 효력이 있습니다.

질문내용처럼 통지해서 협의해 보세요. 만약 협의가 안된다면 계약만료 후 임차권등기명령 등기가 완료 된 후에 전세보증반환보험에 전세반환 신청을 해야 합니다. 전세금액을 감액하고 재계약서 작성한다면 보증보험 재가입해야 합니다. 재가입시에는 공인주액사의 서명 날인이 없어도 가입가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 중도계약햐지 통보는 질문의 내용상 원인이 없기 떄문에 사전에 중도해지통보는 어렵고 만기일전에 계약만료해지에 대한 통보는 가능할수 있습니다. 먼저 현시점에서 질문과 같이 보증금인하 또는 만기해제를 통보하시고 만기2개월전까지 답이 없다면 계약만료해지에 대한 내용증명을 보내시는게 좋을 듯보입니다, 그리고 만기일에 반환이 되지 않는다면 임차권등기명령신청과 지급명령, 임대인에게는 반환에 대한 내용증명을 발송하신뒤 반환소송등을 순차적으로 준비하시면 될듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 사용함에 있어 시세가 1억이상 내려버린 관계로 전세보증보험 재가입이 어려운 상황으로 전세보증보험이 가입되는가격까지 하양조정해야 하는상황입니다. 임대인이 차액에 대한 보증금을 돌려주지 못해 문제가 많이 발생하고 있으며 더욱 악화되기전에 보증보험을 실행하여 이사하시는것을 추천드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.

시세 하락으로 고민이 많으시겠군요.

우선 질문자님께서 말씀하신대로 임대인에게 전세가 조정하여 재계약 권유하는 건 잘못되지 않았습니다. 시세가 1.2억 떨어진 상황이라면 시세에 맞게 먼저 조정해달라는 연락하시는 것도 좋을 것 같습니다. 합의가 되어 낮춘 전세금으로 재계약을 하시게 된다면 당연히 계약서도 새로 쓰시는 게 좋습니다.

그리고 임대인과 연락이 안되어서 보증보험 반환신청을 대비해야한다면 계약만료 2개월 전까지 계약종료 의사표시하시어 임대인에게 내용도달되게 하셔야겠습니다. 통화 녹취본이나 카톡으로 보내신다면 임대인의 답변이 있어야 하고, 내용증명하신대도 도달 확인이 되어야하니 유의해주세요.

도움이 되시길 바라겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약만료 6~2개월전까지 계약갱신과 보증금 감액 요청을 하시면 됩니다.

본 질문대로 통보하시고 임대인분과 대화를 주고 받으시면 됩니다. 대화내용은 보관해두시면 됩니다.

협의에 의한 계약종료가 아니라면 계약서에 적힌 계약종료일까지 거주해야합니다. 전세보증보험 이행청구는 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 신청 할 수 있습니다.

임대인이 전세보증금을 인하해준다면 갱신계약서에 인하된 금액 모두 적으면됩니다. 그리고 특약사항에 인하분에 대한 내용과 계약갱신을 밝히는 내용을 작성하시면 됩니다.