법률상의 장애로 인하여 매매한 토지에 건물을 짓지 못하게 되는 경우에는 어떠한 책임을 물을 수 있을까요?

Question

건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우에 위와 같은 법률상장애에 해당한다면 어떠한 책임을 물을 수 있는 것인지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   건축을 목적으로 한 토지 매매에서 법률상 장애로 인해 건축허가를 받을 수 없는 경우, 매도인은 계약상 목적을 달성할 수 없게 한 책임을 부담하게 됩니다. 이는 단순한 계약상 하자가 아닌 법률상 제한으로 인한 계약 불이행에 해당하며, 매수인은 계약해제 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 매도인이 토지의 용도지역, 도로접면 여부, 개발행위 제한 등 건축 불가능 사유를 알면서도 고지하지 않았다면 고의 또는 과실로 인한 불법행위 책임까지 병존할 수 있습니다.

2. 법리 검토
   민법상 매도인은 목적물의 소유권을 이전할 뿐 아니라, 매수인이 계약목적을 달성할 수 있도록 협력할 의무가 있습니다. 건축허가 불가 사유가 토지의 공법상 제한, 예컨대 녹지지역·보전관리지역 등 지정이나 도로접면요건 미충족에 따른 것이라면 이는 매도인이 담보책임을 지는 ‘법률상 하자’에 해당합니다. 법원은 매수인이 건축목적으로 매수한 점이 명백하고, 매도인이 이를 인식할 수 있었다면 계약해제나 손해배상 청구를 인정한 사례가 다수 존재합니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   매수인은 우선 건축불가 사유를 입증하기 위해 관할 행정청의 불허가 통보서, 토지이용계획확인서 등을 확보해야 합니다. 이어 매도인에게 내용증명으로 계약해제 의사 및 손해배상청구를 통보하고, 협의가 불발되면 민사소송을 제기해야 합니다. 소송에서는 매수 목적이 건축용이었음을 계약서, 광고, 중개대화 등을 통해 명확히 입증하는 것이 중요합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   건축 불가 사유가 매도인 책임이 아닌 공법상 변경이나 불가항력에 따른 것이라면 손해배상은 제한될 수 있습니다. 다만 매도인이 관련 규제 사실을 인식하고도 고지하지 않았다면 고의적 기망행위로 평가되어 위자료 청구도 가능할 수 있습니다. 계약 단계에서 용도지역, 건축제한, 인허가 가능 여부를 반드시 확인하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

애초에 그 토지 위에 건축할 목적으로 매매계약을 체결한 경우에 법률상 장애로 인해서 건축을 하지 못하는 경우라도 그러한 부분 역시 하자로 인정되어서 회사담보 책임을 묻는 걸 고려해 볼 수 있습니다. 이때에는 매수인의 신뢰로 인해서 발생한 손해뿐만 아니라 해당 계약에 따라 이행된 부분의 반환을 구하는 걸 고려해 볼 수 있습니다 이상입니다