주택담보대출로 아파트 매수예정인데, 잔금일에 전세임차인이 퇴거합니다. 잔금일에 일처리가 어떻게 진행되나요?

Question

[상황 설명]

1.

주택담보대출로 아파트 매수 예정이며, 해당 물건은 현재 전세 임차인 거주중

2. 해당 전세 임차인은 전세보증금 대출을 받았으며, 만기 이전인 잔금일(또는 잔금일 며칠 전)퇴거하기로 합의하였음(이사비 지급 및 명도확약서 징구함)

3. 주택담보대출을 실행하여, 매도인에게 전세보증금 제외한 잔금 지급 및 임차인의 전세보증금대출은행에 보증금 지급 후

소유권이전등기 그리고

매도인은 임차인의 은행에 전세보증금 지급 후, 임차인 퇴거, 매수인은 전입신고 이러한 프로세스로 진행이 되는건지 궁금합니다.

4. 해당 내용으로 주택담보대출이 실행될 수 있는지 궁금하며, 잔금일 당일에 완전한 거래 성사를 위해 어떤 것을 주의해야하는지, 어떤 프로세스로 진행되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.

1) 핵심 요약

임차인이 점유+전입(주민등록) 등으로 대항력을 갖춘 상태에서 소유권이 넘어가면, 매수인이 ‘임대인 지위(보증금 반환채무 포함)’를 승계할 수 있어 잔금일 ‘명도(열쇠 인도)·보증금(대출상환)·잔금·등기’의 동시이행 설계가 핵심입니다.

2) 관련 법규범

- (경매 관련) 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는 예외가 있습니다.

- (대항요건/우선변제 요건 기재) 임차권등기명령 신청서 작성에서도 대항력(점유+주민등록), 우선변제권(점유+주민등록+확정일자) 요건을 전제로 합니다.

3) 잔금일 ‘권장 진행 순서(전형)’

- (사전) 임차인 대출은행(또는 보증금반환채권 양수인)을 정확히 특정하고, “상환계좌·상환확인/말소서류 발급 조건”을 확정합니다(임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 단순히 임차인에게 주면 분쟁 소지).

- (당일) 주담대 실행(근저당 설정 전제) + 잔금 지급을 하면서, 동시에 보증금은 임차인 대출은행으로 직접 상환 → 상환 확인 후 임차인 즉시 퇴거·열쇠 인도(명도확인) → 소유권이전등기 접수 순으로 ‘같은 자리에서’ 처리합니다.

- (사후) 매수인 전입신고·실거주 요건 등은 대출 약정에 따라 별도 확인(은행별 상이).

4) 주의사항(거래 성사 체크포인트)

- “임차인이 안 나가면 누가 보증금 책임?”: 대항력 있는 임차인이 남으면 매수인이 보증금 반환 리스크를 떠안을 수 있으니, 명도(점유이전) 완료 전 잔금/등기 진행은 매우 위험합니다.

- 임차인이 못 나가면 임차권등기 등으로 권리관계가 더 복잡해질 수 있어, ‘상환-명도-잔금-등기’ 동시성을 계약/특약으로 강하게 묶어 두는 게 안전합니다.