윗층 리모델링 공사로 아랫층 누수 피해

Question

[구청 안전진단 D등급 붕괴 염려 하는 빌라]*도입:2층 주인이 자기천장 무너진다 강조하며 아래층 피해자(타도시 거주)에게 3층 주인에게 "세입자 나가게 해라" 말해달라 요청과 저희집 가족도 "붕괴되면 어쩔거냐 빨리 다른곳 도피해 나가라" 여늬때보다 이상하게 급히 서두름 1. 악랄한 2층 주인: 붕괴위험 리모델링공사를 주민동의와 안내문 없이 몰래하고 팔 계획, 공사소음, 붕괴염려 촉발 2. 공사사장 부주의: 보일러 고치고 물틀어놓은채 퇴근 밤새 펑펑 물난리 3. 주민 피해자: 2층 주인에게 밤새고 다음날 아침에 긴급전화 문자 안받고 고의적 피함 : 가족 물난리로 누전과 보일러고장, 감전과 붕괴위험으로 도피시킴 4. 2층 주인 외려 피해자 빌라주민들에게 연락했다 화내며 공사사장이 "도배비 주라했다" 며 누수확인차 피해자집 비번달라하여 알려준뒤, 공사사장 몇명 언제 방문시간, 알려고 "사장 폰 번호 알려달라"니 화내며 사장은 책임없다 내책임이다 전적으로 공사 사장 비호: 5. 피해자: "사장폰번호 안주고 방문조사는 주거침입이다" 거절 6. 내용증명서 발송: 공사로 소음, 붕괴 생명위협, 온빌라 물난리, 정신적 피해 수년간 2층 누수로 피해, 수많은 누전, 감전위험 등등... 7. 피해자의 세입자 :누수 피해로 물건들 파손 [결론]1. 구청 D등급 위험빌라 공문서 각세대 발송하여 민형사 책임 기록있고, 본인 스스로 자신집 위험 인터뷰 신문 기사 있고, 공사전 3층 세입자와 제 가족 붕괴 위험으로 나가라 요청하며 자신만의 유익으로 집팔려고 속이고 리모델링 하여 피해준 2층 주인 가해자와 공사사장에게 어떤 죄목, 죄목으로 고소할수 있는지요. 2. 피해자의 세입자도 위험과 물건 피해를 2층주인과 공사사장에게 고소할수 있는지요 ●상세 답변 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

말씀해주신 상황은 심각한 건축물 안전 침해, 재산상 손해, 주거 침해 문제가 결합된 사건으로 보입니다.
법적으로 형사책임(고소)과 민사책임(손해배상 청구)을 모두 검토해볼 수 있습니다.

형사 고소 가능성 (죄목 정리)

2층 집주인과 공사사장에게 각각 적용 가능한 주요 죄목들입니다.

1. 업무상 과실에 의한 재물손괴죄 (형법 제330조 등)

공사 중 누수 발생 → 아래층 피해 발생

공사사장 및 2층 소유자 모두 책임 가능

물적 피해(가재도구 파손, 천장·바닥·벽 손상 등)가 발생한 경우 적용 가능
5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

2. 업무상 과실치상죄 (형법 제268조)

누전, 감전 위험 등으로 인한 신체 위험, 실제 감전 발생 시 실제 상해 여부 없이도 가능
→ 5년 이하 금고 또는 2천만원 이하 벌금

3. 주거침입죄 (형법 제319조)

피해자 동의 없이 또는 사칭하거나 허위 명분으로 피해자 집에 들어오려 한 경우

예: 비밀번호 요구, 방문 통보 없이 점검 강행 등
→ 3년 이하 징역 또는 500만원 이하 벌금

4. 모욕죄 / 협박죄 / 강요죄

2층 주인이 피해자에게 도망가라, 붕괴된다, 세입자 내보내라 등 반복적이고 공포 유발 발언

공포감을 유발하거나 자유로운 거주를 강제하는 경우 협박 또는 강요로 의율 가능
→ 2년 이하 징역 또는 500만원 이하 벌금

5. 건축법 위반 (무단공사)

붕괴 위험 건물에 대해 공사 안내문·동의 없이 공사 진행 → 관할 구청에 민원
→ 행정벌 + 형사처벌 병행 가능 (과태료 또는 벌금)

민사 손해배상 청구

형사 고소 외에도, 다음과 같은 민사상 손해배상청구가 가능합니다.

재산상 피해 : 물건 파손, 수리비, 보일러 수리비, 전기점검, 수도요금 등

정신적 피해 : 장기간 스트레스, 공포, 생활침해 등 → 위자료 청구 가능

대체 숙소비 : 붕괴 위험으로 긴급 대피한 경우, 호텔 등 임시거처 비용

임차인의 피해 : 세입자가 겪은 불편, 물품 파손, 주거불안도 손해로 청구 가능

2층 주인(발주자)와 공사사장(시공자)에게 공동으로 청구 가능

피해자의 세입자도 고소 가능?

네, 피해자의 세입자도 고소와 손해배상청구 모두 가능합니다.

본인의 가전, 옷, 침구류 등 파손

공사로 인한 주거환경 파괴 및 불안

보일러 고장 등으로 생활 자체가 불가능한 상황

민사상 불법행위로 인한 손해배상(민법 제750조)
형사상 업무상 과실에 의한 재물손괴죄 등 적용

구체적인 조치 방법

1. 피해 사진·영상 확보

   누수 흔적, 물난리 장면, 보일러 고장, 천장 누전 등

   휴대폰 영상, 날짜 확인 가능한 사진이면 충분

2. 목격자 진술 확보

   가족, 세입자, 다른 주민의 진술이 있으면 가산점

3. 공사 사장 연락 녹음

   가능한 녹음 및 문자 캡처

4. 관할 구청에 민원 및 위법공사 신고

   건축법 위반으로 벌금 및 시정조치 유도

5. 형사 고소장 작성

   경찰서에 “업무상 과실 재물손괴 등”으로 고소

6. 민사 손해배상 청구 준비

   법률구조공단 무료상담 또는 변호사 상담

결론 요약

2층 주인 : 업무상 과실죄, 강요죄, 건축법 위반, 민사 손해배상

공사사장 : 업무상 과실죄, 손해배상 공동책임

피해자 세입자 : 독립적으로 민형사 청구 가능

대응 방식 : 고소 + 민사 손해배상 + 구청 민원 병행 추천드립니다. 참고하세요!

Answer 2

현재 상태에서 빌라가 d등급을 받았지만 이는 곧 붕괴한다는 의미이 아닙니다. 만약 붕괴가 된다면 그 원인에 따라 다시 판단해야 하는 사항입니다. 2층 주인 등에도 직접적인 책임을 묻기에는 여러가지 과실 고의성 등을 입증해야 하는데 이러한 사항이 쉽지 않습니다