전세금 미반환으로 내용증명을 보냈는데 임대인이 변경되는 경우 어떻게 되나요 ?
계약 만료일에 전세금을 돌려받지 못한다는 이야기를 들었는데
동시에 건물을 매매에 내놓았다는 소리도 들었습니다.
만약 전세금 미반환으로 내용증명을 현재 임대인(A) 에게 보냈는데
중간에 건물이 매매되어 임대인(B)가 되었으면 전세금 미반환에 대한 내용증명을 B에게 다시 보내야할까요 ?
A에게 보낸 내용증명도 효력이 있을까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
우선, 임대인이 변경되는 경우에는 임차인의 지위도 승계되는 것이 원칙입니다. 즉, 임차인은 새로운 임대인(B)에게 전세금을 돌려받을 권리가 있습니다. 그러나, 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 임차권을 포기하고 계약을 해지할 수도 있습니다. 이때는 임차인은 기존 임대인(A)에게 전세금을 돌려받아야 합니다.
그럼, 임차인이 임대인의 지위 승계를 받아들이고 계약을 유지하고자 한다면 어떻게 해야 할까요? 이때는 임차인은 새로운 임대인(B)과 임대차 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 특약사항을 추가해야 합니다. 또한, 임차권 등기를 해야 새로운 임대인(B)에게 대항할 수 있습니다. 임차권 등기는 법원에서 진행하며, 보통 2주 정도의 시간이 소요됩니다.
그렇다면, 임차인이 기존 임대인(A)에게 보낸 내용증명은 어떻게 되는 걸까요? 이때는 내용증명의 효력이 사라지는 것은 아닙니다. 내용증명은 임차인이 전세금을 돌려받기 위해 법적 절차를 밟기 전에 임대인에게 미리 통보하는 것이기 때문에, 임차인은 내용증명을 증거로 삼아 임대인에게 전세금을 청구할 수 있습니다. 그러나, 임차인이 새로운 임대인(B)과 계약을 유지하고자 한다면, 내용증명은 필요하지 않을 수 있습니다. 왜냐하면, 임차인은 새로운 임대인(B)에게 전세금을 돌려받을 권리가 있기 때문입니다.
따라서, 임차인은 임대인이 변경되는 경우에는 자신의 의사에 따라 계약을 유지하거나 해지할 수 있으며, 전세금을 돌려받기 위해 필요한 절차를 밟아야 합니다. 저는 임차인이 임대인의 지위 승계를 받아들이고 계약을 유지하고자 한다면, 새로운 임대인(B)과 임대차 계약서를 작성하고 임차권 등기를 하는 것을 권장합니다. 이렇게 하면 임차인은 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.
먼저, 계약해지의 통보는 현재 임대인이거나 매매 후 임대인이거나 둘 다 효력이 있습니다.
그러나 계약해지의 통보가 되려면 수령을 하여야 하는데 지속적으로 수령을 하지 않을 경우
법원에 의사표시의 공시송달을 신청하셔서 계약해지를 하실 수도 있습니다.
만약, 현재 임대인이 받지 않고 매매 이후 새로운 임대인이 받았다고 하더라도 계약은 해지되는 것이며
소송까지 하실 수 있으니 소송에 대한 걱정은 하시지 않으셔도 되고
염려되는 부분은 부동산의 가액이 현재 받환받으셔야 하는 보증금보다 작거나 비슷한 경우
강제집행을 하는 것이 어려울 수 있습니다.
아래 의사표시 공시송달을 하는 방법과 보증금을 반환청구하는 방법과 강제경매를 신청하는 방법에 관한
제 유투브 영상을 올려드릴 테니 시간되실 때 살펴보시고 도움이 되시길 바랍니다.
https://youtu.be/7cBAzw9U6wU?si=rhUjtJap-icRGaYe