경매 낙찰 VS 집주인에게 직접 매수 어떤게 나을까요?
- 계약자 남편명의로 2022년 11월 15일 1천에 40으로 1년 월세거래를 하였습니다. (근저당권 5500만원 잡혀있는 상황)
- 2023년 1월에 가족 모두 전입신고하고 확정일자는 받지 않았습니다.
- 계약 중간에 집주인이 집을 매도하려고 하여 보증금을 4천으로 올리고 월세 20으로 오래 사는 조건으로 계약서를 수정하였습니다.
- 1년계약 이후 묵시적 계약연장으로 살고있던 중 2024년 1월에 주택을 구입하게되어 가족 모두 전출하게 되었습니다.
- 2024년 3월에 세대분리하여 저와 아이들만 재전입하였습니다.(계약자는 전입되어있지 않음) - 집주인이 2024년 11월 14일까지 살고 계약을 끝내고싶다는 의사를 밝혔습니다.
- 막상 시기가 다가오니 본인 사정이 좋지 않아 집이 팔려야만 보증금을 줄 수 있다는 답변을 받았습니다.(하지만 아파트 매물자체가 많은데 금액도 시세보다 낮춰서 내놓지도 않음)
- 10월 31일에 집에 찾아와 본인 사정이 많이 안좋아져서 집이 경매로 넘어갈 수도 있다며 보증금을 지켜야하니 집을 우리가 사는 것이 어떻겠냐 제안하였습니다.
- 현재상황: 아파트 시세 9천만원(하지만 거래는 X) - 근저당권 4600만원(빚3800만원) - 보증금 4000만원 - 집주인이 8200에 집을 넘길테니 대신 2년 후에 8200에 본인이 다시 사가겠다고 함 (사갈지는 의문이나 같은가격에 집주인에게 되팔경우 대출을 2년동안 우리가 갚아주는 격)
Q1. 묵시적 계약연장 중에도 확정일자는 받을 수 있다는 등기소 답변은 받았으나 법적으로 대항력이 존재하나요?(계약자는 전출되어있는 상황)
Q2. 만약 경매로 아파트가 넘어갔을 때 저희에게 우선 낙찰권이 있나요?
Q3. 경매로 낙찰 vs 8200에 매수 -> 어떤것이 더 저희에게 유리할까요?
Q4. 솔직히 팔릴지도 모를 이 아파트를 매수하고 싶지 않습니다. 하지만 보증금을 손해보지 않기 위해 고민하는 중인데 매수하는 방법 말고는 보증금 받아낼 방법이 없을까요?
1. 묵시적 계약 연장 중에도 확정일자를 받을 수 있으나, 법적 대항력은 계약자(남편)가 전입신고된 상태에서만 발생합니다. 따라서 현재 상황에서는 법적 대항력이 없습니다.
2. 경매로 아파트가 넘어갈 경우, 우선 낙찰권은 없습니다. 다만, 경매 낙찰금에서 근저당권과 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
3. 경매로 낙찰받는 것과 8200에 매수하는 것 중 어느 것이 더 유리한지는 상황에 따라 다릅니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮을 수 있지만, 경매 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 반면, 8200에 매수하는 경우에는 시세보다 다소 높은 가격으로 매수할 수 있지만, 경매 절차 없이 빠르게 소유권을 이전할 수 있습니다.
4. 보증금을 손해보지 않기 위해서는 매수하는 방법 외에도 다음과 같은 방법이 있습니다.
- 임차권등기명령 신청: 임차권등기명령을 신청하면 이사를 가더라도 보증금을 보호할 수 있습니다.
- 보증금반환청구소송: 보증금반환청구소송을 제기하여 판결을 받으면, 집주인의 재산을 압류하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.
- 경매 신청: 보증금반환청구소송에서 판결을 받은 후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매를 신청하여 낙찰금에서 보증금을 반환받을 수 있습니다.