전세계약 종료 전 이사 시 전세보증금 보호 방법
안녕하세요,
2025년 4월부터 2년간의 전세 계약을 체결해 전세금 7000만원(자비 1400, 전세대출 5600)이 묶여있는 상태입니다.
그런데 최근 멀리 떨어진 곳에 취직을 하게 되어 불가피하게 이사를 하게 됐는데,
1. 집주인은 다음 세입자가 들어와야 전세금 반환이 가능하며, 다음 세입자가 들어오기 전까지는 관리비와 월세 (3만+5만원)도 계속 지불해야 한다고 합니다.
2. 새로 이사가게 될 집 쪽의 공인중개사에서는 계약으로부터 30일 내에 전입신고를 해야 한다고 전달을 받았습니다.
3. 저는 당장 다음주부터 출근이라, 다음주부터는 현재 살고 있는 집이 아닌 새로 계약한 집에서 생활할 예정입니다.
이 상황에서 궁금한 점이:
현재 집의 전세보증금에 대한 보호권을 유지하기 위해
새로 살게 될 집에서의 전입신고를 현재 집이 나갈 때까지 미루는 게 가능한가요?
이사를 하더라도 점유 사실을 유지하기 위해 짐을 완전히 빼지 않아야 하나요?
만약 새 집에서 전입신고 + 짐을 완전히 빼서 새 집으로 이사를 한다면 현재 집에 묶여있는 보증금 7천만원에 대한 보호를 받지 못하게 되나요?
답변 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
점유을 유지하기 위해서 일부 짐을 두셔야 하고 특히 비밀번호를 본인도 알고서 관리를 하셔야 합니다.
임대인과 협의하여 계약을 중도 해지하고 임차권 등기를 경료하는 게 아니라면 새로운 거주지로 전입을 이전하면 기존 거주지에 대해서 대항력과 우선변제순위를 상실하게 됩니다.
따라서 기존 보증금을 보호하기 위해서는 전입신고를 미루어야 하는데 그로 인해서 발생하는 문제는 과태료 부과가 될 수 있다는 점과 새로운 거주지에 대해서 대항력 등 당장 주택임대차보호법에 따른 보호를 받기 어려울 수 있다는 점입니다
1명 평가안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
전세보증금 보호를 유지하려면 기존 주택의 점유와 전입 상태가 모두 유지되어야 합니다. 전입신고를 새 집으로 옮기거나 기존 집의 점유를 사실상 상실하면 대항력과 우선변제권에 중대한 위험이 발생합니다. 따라서 퇴거 시점까지 기존 주택의 전입과 점유를 유지하는 방식이 가장 안전합니다.법리 검토
주택임대차보호법은 전입신고와 실제 점유를 요건으로 대항력을 인정합니다. 대항력은 전세보증금 회수의 핵심이므로, 두 요건 중 하나라도 상실되면 임차인은 후순위로 밀릴 수 있습니다. 전입신고를 새 집으로 옮기는 순간 기존 주택에 대한 대항력은 소멸하며, 짐을 모두 빼서 실질적 점유가 부정되는 경우에도 동일한 위험이 발생할 수 있습니다. 반대로 전입과 점유가 유지된다면 임대인이 반환을 지연하더라도 임차인은 법적 지위를 보호받을 수 있습니다.대응 전략
출근으로 인해 거주가 어려운 경우라도 최소한의 생활 필수품을 남겨 실질적 점유를 유지하고, 전입신고는 기존 주택 퇴거 시점까지 옮기지 않는 방법이 안전합니다. 새 집에서의 전입신고 요구가 부담된다면 계약 상대에게 사정을 설명하고 전입신고 시점을 조정할 수 있는지 협의하는 것이 필요합니다. 상황상 즉시 전입이 불가피하면 기존 집에 대한 보증보험 가입 여부나 보증보험 전환 가능성 등 대안도 검토해야 합니다.추가 조치 및 유의사항
기존 집의 임대인이 반환을 지연할 가능성이 있다면 내용증명으로 퇴거 예정일과 반환 요청을 명확히 해두는 것이 바람직합니다. 새 집의 전입신고를 늦추는 것이 사실상 유일한 보호수단이므로 이를 임의로 포기하면 큰 손해가 발생할 수 있습니다. 점유 유지의 판단 기준은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 구체적 사실관계에 맞춘 검토가 필요합니다.