아파트 매도 계약 취소로 인한 배액배상 관련 문의드립니다
1. 문자내용
* 약정예약금: 2천만원 (2025년 11월 19일에 1천5백만원, 11월25일에 5백만원 입금하기로 한다.)
약정 내용상 예약금 2,000만 원 중 1,500만 원만 11월 19일에 실제 지급됨 500만 원은 25일 지급 예정이나 내가 20일에 취소함, 법적 효력은 지급된 1,500만 원만 인정되는지??
2. 중개수수료계약이 정식 체결되지 않았으므로 중개수수료는 법적으로 지급 의무 없는것아닌지??(아래 문자 내용 첨부함)
원래 다 받아야하는데 250만원만 달라고하고있는상황.(처음엔 300불렀음)
중개인이 2천만원이 맞다고 하는상황이고 내가 2천 지금 당장없다고하니 와서 사인이라도하라며 사인하고왔으며 돈은 입금하지않은상황. (25일까지 준다고함)
참고 문자 내용 전체
[부동산 매매약정서]
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항에 의하여 토지거래허가구역 등에서 토지거래허가를 득하고 매매계약을 하기 위해 상호 합의하고 아래의 내용을 약정한다.
1. 약정한 부동산 소재지:
2. 약정내용
* 부동산소유자:
* 매수약정인:
* 매매대금:
* 약정예약금: 2천만원 (2025년 11월 19일에 1천5백만원, 11월25일에 5백만원 입금하기로 한다.)
* 매매계약금: 백만원 (토지거래허가를 득한 후 본 계약 작성일에 지급한다.)
* 중도금: 만원 (2026년 12월 17일)
* 잔금: 백만원 (2026년 1월 5~9일)
3. 이행약정
* 약정 당사자 쌍방이 협력하여 부동산거래허가신청을 한다. 또한, 위 부동산의 매매 계약은 부동산거래허가를 득한 후 본 약정 내용을 토대로 허가일로부터 3일 이내에 체결한다. 일방이 본 매매 계약 체결을 거부할 경우, 약정 예약금 이천만원을 매수약정인은 포기하고, 부동산소유자는 배액배상 하기로 한다.
* 약정한 내용을 위반하거나 당사자 어느 한쪽이 단순 변심으로 매매약정을 취소할 경우에는 약정예약금 2천만원을 매수약정인은 포기하고, 부동산소유자는 배액배상 하기로 한다.
* 다만, 쌍방이 적극 협력했음에도 불구하고 부동산거래허가를 득하지 못한 경우에는 본 약정은 무효로 하며 부동산소유자는 약정예약금을 즉시 반환하기로 한다. 또한 약정 관련 모든 서류는 즉시 파기한다.
* 약정 후 부동산소유자와 매수약정인은 토지거래허가에 적극 협조한다.
* 본 약정서에 기재되지 않은 사항은 관련 법률 규정에 의한다.
4. 특약사항
* 매수약정인은 등기사항증명서를 확인하고 매매 약정을 진행하며, 부동산소유자는 부동산거래허가를 득한 후 매매 계약서 작성일까지 새로운 권리변동을 일으키지 않는다.
* 중도금과 잔금 일정은 상호 협의 하에 변동될 수 있다.
* 현재 근저당권 채권최고액 만원 상태의 약정이며, 부동산소유자는 잔금일까지 전액 상환하고 말소하기로 한다.
위 사항에 동의하시면 부동산소유자는 소유자 명의의 계좌번호를 송부해 주시고,
매수약정인은 약정예약금을 입금해 주시기 바랍니다.
계좌번호 송부와 약정예약금의 입금으로 약정 내용의 동의로 간주합니다.
2025년 11월 19일
xx공인중개사사무소 대표 xx
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
약정예약금은 실제 지급된 금액만 법적 효력이 있으며 귀하가 지급한 금액은 1500만원이므로 그 범위 내에서만 약정 해제 시 손실이 인정됩니다. 중개수수료는 매매계약이 성립하지 않았고 중개의뢰계약도 체결되지 않아 법적 지급의무가 없습니다.약정예약금의 법리
예약금은 실제 지급을 전제로 효력이 발생하므로 지급 예정이었던 500만원은 효력이 없습니다. 약정서에 계좌 송부와 입금을 동의 요건으로 적시한 점을 고려하면 2000만원 전체를 위약금 기준으로 삼을 수 없고 현실적으로 전달된 1500만원만 효력이 인정됩니다. 법률상 예약금 또는 해약금의 효력은 지급 여부를 핵심 요소로 봅니다.중개수수료 관련 판단
중개보수는 부동산 매매계약 성립을 요건으로 하므로 약정 단계에서 취소된 경우 보수청구는 성립하지 않습니다. 귀하와 공인중개사 사이에 별도의 중개수수료 계약도 없고 매매계약서가 작성되지 않은 점에서 법적 근거가 없습니다. 문자 내용만으로는 중개의뢰계약으로 보기 어렵습니다.대응 방안
첫째, 반환 대상은 지급한 1500만원이며 추가 지급 의무는 없습니다. 둘째, 중개수수료는 지급하지 않는 것이 정당합니다. 셋째, 중개사가 높은 금액을 요구할 경우 약정의 효력범위와 계약 미성립 사실을 명확히 통지하는 것이 필요합니다. 넷째, 압박이나 기망으로 서명했다면 취소 주장을 고려할 수 있습니다.
안녕하세요. 도일석 변호사입니다.
가계약으로 보이네요.
1500만원 반환포기하고 계약취소 하시면 됩니다.
중개수수료는 지급하지 않아도 되겠습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
약정 계약금이 2000이라고 해도 실제 입금한 금액 기준으로 보아야 하겠으며(관련 하급심 판례 참고), 다만 중개는 이루어진 상황으로 일방적으로 계약파기가 된 상황이기에 중개보수 지급의무는 인정될 수 있습니다.