부동산 구두계약도 법적 효력이 있나요?
제가 아파트 양도를 위해 이곳 저곳 광고를 하는중, 조건을 들어보시고 계약하자는 분이 나타났습니다. 그래서 모든 광고글을 삭제하고 다른 분들에게 계약자가 나타났다며 죄송하다고 답변 드렸구요. 이때 계약하자는 분이 단순 변심으로 계약을 파기했을경우 어떻게 되나요?
추가 질문으로 계약금 지급 및 계약서 작성 후 상대방이 계약을 추진하지 않을시(계약파기시) 계약금은 돌려주지않아도 되는건가요?
5개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.결론부터 말씀드리면
1. 구체적인 증빙이 없는 구두계약은 현실에서 법적효력을 인정받기 사실상 불가능합니다. 민사소송에서 원고는 그 계약의 존재를 입증해야하는데, 구두계약은 의미가 없습니다.
2. 계약서 작성 후 계약금까지 지급받았다면 계약금계약은 이미 체결된 바, 상대방의 귀책사유로 계약이 파기될 경우 계약금은 돌려주지 않아도 괜찮습니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 안진학변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 계약서를 반드시 작성을 하여야만 계약의 효력이 발생하는 것이 아닙니다. 특히 구체적인 조건(매매금액, 계약금, 중도금, 잔금 및 각지급시기등)에 대하여 구두로 협의가 되었다면 당연히 법적효력이 있는 것은 사실입니다. 하지만, 계약서가 없는 경우에는 어떠한 내용으로 계약이 체결되었다는 증명을 하기어려운 경우가 많아서 현실적으로 계약에 따른 책임을 묻기가 어렵습니다. 단순변심으로 계약을 파기한 경우 손해배상이 가능한 것은 사실이지만, 구체적인 손해의 입증이 쉽지않으며 그 금액 또한 크지 않은 경우가 많으므로 손해배상을 받기 어려운 경우가 많습니다.
2. 만약 계약금을 지급받았다면 계약의 당사자 일방은 매수인의 경우는 계약금을 포기, 매도인의 경우는 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으므로 계약금지급 및 계약서 작성후라면 계약금을 돌려주지 않아도 됩니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
대법원 1997. 1. 24., 선고, 96다26176, 판결
매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정될 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족하다.
민법
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
구두 계약이라고 해도 구체적인 내용에 대하여 정해진 경우에는 계약이 성립된 것으로 보며, 단순 변심에 기한 계약 파기시에 그에 대한 배상책임을 부담합니다.
계약금을 지급한 상태에서 상대방이 채무불이행으로 해제되는 경우, 계약금을 반환하지 않아도 됩니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.계약의 중도 파기에 대해서 문의를 주셨습니다.
우선 단순한 구두로 문의 후에 계약금의 교부 없이 중간에 파기 한 거래에 있어서는 특별히 상대방에게 책임을 물을 수는 없습니다.
부동산과 같이 다소 큰 금액의 거래의 경우에는 일반적으로 계약의 증거금, 약정금으로 계약금액의 10퍼센트 상당의 계약금을 교부합니다.
그러나 아직 계약금을 교부함이 없이 문의를 한 점과 문의할 때에도 계약을 할 것이라고 단순히 의사를 전달하였다고 하여 계약이 즉시 성립한다고 보지는 않기 때문에 계약의 중도 파기라고 보기는 어렵습니다.
반면 두번째로 질의 주신 계약금을 교부한 경우에는 상대방의 부당한 파기에 대해서 계약금을 교부받은 자는 그 계약금을 몰취할 수 있고,
계약금을 교부받은 자가 파기를 하기 위해서는 교부자에 대하여 계약금액의 2배 상당의 금원을 반환해야 하겠습니다.
참조가 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다."조건을 들어보시고 계약하자는 분이 나타났습니다. 그래서 모든 광고글을 삭제하고 다른 분들에게 계약자가 나타났다며 죄송하다고 답변 드렸구요. 이때 계약하자는 분이 단순 변심으로 계약을 파기했을경우 어떻게 되나요?" - 구두계약도 계약이며 계약이 성립되었다고 보면 계약 내용에 구속되며, 일방적으로 계약을 파기할 수는 없습니다. 다만, 질문자님이 말씀하신 위와 같은 상황이 과연 계약이 성립되었다고 볼 수 있을지는 의문입니다. 구두계약이 성립되었다고 보려면 계약의 구체적 내용에 대한 합의가 있어야 가능할 것입니다.
"계약금 지급 및 계약서 작성 후 상대방이 계약을 추진하지 않을시(계약파기시) 계약금은 돌려주지않아도 되는건가요?" - 계약서를 작성하고 계약금을 지급하였다면 계약은 성립되었습니다. 계약을 해제할 수 있는 사유가 없음에도 불구하고 상대방이 계약을 이행하지 않을 경우, 매도인은 계약의 이행을 구하든, 상대방의 이행지체책임을 물어 계약을 해제할 수 있습니다(이 경우 계약금을 손해배상예정으로 한다는 계약내용이 있다면 계약을 해제하면서 일단 계약금을 몰취하면 될 것입니다). 그것이 아니더라도 계약금만이 지급된 상황에서는 보통 상대방은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 어찌되었든 문제가 명확해질 때까지는 계약금을 보유하고 계셔야 할 것입니다.
이상, 답변 드립니다.
