결로 하자 발생 후 임대인의 부적절한 발언 및 퇴거 언급에 대한 법적 판단 요청
1. 임대차 관계 및 기본 사실
본인은 2025년 10월 26일 해당 주택에 입주하였습니다. 현재까지 월세는 1회만 납부한 상태입니다. 입주 전 중개 과정에서 해당 주택은 “결로 문제가 없는 집”이라는 설명을 들었으며, 임대차계약서 및 특약 사항에도 결로나 하자와 관련한 고지 또는 면책 조항은 기재되어 있지 않았습니다. 계약 당시 본인은 주택에 구조적 하자나 반복적인 결로 문제가 존재한다는 사실을 고지받지 못한 상태에서 계약을 체결하였습니다.
2. 결로 발생 시점 및 상황
입주 후 약 한 달이 지난 2025년 12월 초, 방 1개 벽면 중 창문이 있는 외벽 쪽 벽면에서 결로 현상이 발생하였습니다. 결로는 벽지 표면이 젖을 정도로 육안상 명확하였고, 시간이 경과함에 따라 젖은 범위가 점차 확대되는 양상이었습니다.
3. 전 임차인 결로 이력 및 입주 전 시공 정황
결로 발생 사실을 임대인에게 통지하는 과정에서 다음과 같은 사실을 확인하였습니다. 전 임차인 역시 동일한 벽면에서 결로가 발생하였고, 전 임차인의 요청에 따라 해당 벽면에 결로방지(방수) 페인트 시공이 실제로 이루어진 이력이 있었습니다. 또한 본인 입주 직전 일부 도배 과정에서 기존 결로방지 페인트가 제거된 상태로 벽지만 시공된 사실이 임대인과의 문자 및 현장 확인을 통해 드러났습니다. 즉, 문제의 벽면은 과거에도 결로가 반복되었던 부위이며, 이를 완화하기 위한 조치가 존재했음에도 입주 직전 해당 조치가 제거된 상태에서 동일 부위에 다시 결로가 발생한 상황입니다.
4. 임대인의 수선 조치 및 결로 재발
결로 발생 사실을 통지한 이후, 임대인은 2025년 12월 12일 해당 벽면에 대해 수선 작업을 진행하였습니다. 그러나 그 방식은 이미 결로로 젖어 있던 벽지를 제거하지 않은 상태에서 외벽 단열이나 냉기 유입 등 구조적 원인에 대한 점검 없이 기존 벽지 위에 결로방지 페인트를 덧바르는 방식이었습니다. 이러한 수선 이후 불과 이틀 만인 2025년 12월 14일, 동일한 벽면에서 결로가 다시 재발하였고, 젖은 범위는 이전보다 오히려 확대된 상태였습니다. 이는 해당 수선이 결로의 근본 원인을 해결하지 못한 임시적 조치에 불과했음을 보여주는 정황으로 판단됩니다.
5. 임대인의 발언 및 태도
결로 하자 통지 및 수선 요청 과정에서 임대인은 “임차인이 사는 환경 문제다”, “결로는 관리 문제다”, “다른 세입자는 문제없이 살았다”, “알은 지식으로 그런 문자 보내지 마라”, “상식적으로 생각해라”, “법대로 하라”, “이길 자신 있다”, “싫으면 나가라”, “앞으로 이 일로는 연락하지 마라”, “앞으로 문제가 생겨도 이야기하지 말라”, “그 방 문제는 오늘로 마무리하고 끝내겠다”, “보증금은 나갈 때 확인하고 돌려준다” 등의 발언을 반복하였습니다. 이러한 발언들은 결로 원인에 대한 합리적 설명이나 해결을 위한 협의라기보다, 임차인의 문제 제기를 차단하고 책임을 전가하며 퇴거를 암시하거나 법적 대응을 언급함으로써 임차인을 위축시키는 방향으로 반복되었습니다. 모든 발언은 문자 메시지 형태로 보존되어 있습니다.
6. 중개인의 입장
결로가 수선 직후 다시 재발한 사실을 중개인에게 전달하였으나, 중개인은 본 사안에 대해 더 이상 개입하지 않겠다는 입장을 밝혔습니다. 이로 인해 임대인 또는 중개인으로부터 실질적인 조정이나 중재를 받지 못한 상태입니다.
7. 본 사안의 핵심 쟁점
본 사안은 동일 부위에서 결로가 반복적으로 발생하였고, 전 임차인의 결로 발생 이력과 결로방지 시공 사실이 존재하며, 입주 직전 해당 방지 조치가 제거된 정황이 있습니다. 이후 결로된 벽지 위에 덧바르는 방식의 임시적 수선이 이루어졌고, 수선 직후 단기간 내 결로가 재발하면서 범위까지 확대되었습니다. 여기에 임대인의 책임 전가성 발언과 강압적 태도, 대화 차단 발언이 더해진 상황입니다. 이를 종합하면 단순한 생활 습관이나 관리 부족의 문제라기보다 주택 자체의 구조적 또는 시공상 하자 가능성이 높은 사안으로 판단됩니다.
8. 현재 임차인의 우려 사항
본인은 결로가 반복될 경우 곰팡이 발생 등으로 주거 환경이 악화될 수 있다는 점을 우려하고 있습니다. 또한 임대인이 계속해서 결로를 임차인 책임으로 주장할 가능성, “앞으로 문제를 이야기하지 말라”는 발언으로 인해 추후 하자가 발생하더라도 문제 제기를 할 수 없는 상황에 놓이게 되는 것은 아닌지에 대한 불안이 있습니다. 임대인의 퇴거 암시 및 보증금 언급으로 인해 이사 시 보증금 반환 분쟁이 발생할 가능성도 우려하고 있으며, “법대로 하라”, “이길 자신 있다”는 발언으로 인한 분쟁 확대와 심리적 부담도 큽니다. 더 나아가 주택임대차보호법상 최소 2년, 갱신요구권 행사 시 최대 4년까지 보장되는 주거 안정이 실제로 침해될 수 있는 것은 아닌지, 향후 보복이나 추가 하자 방치 등의 불이익을 받을 가능성은 없는지에 대한 불안이 있습니다.
9. 법률적으로 확인하고 도움받고 싶은 사항
본인은 전 임차인 결로 이력과 방지 시공이 있었고 그 조치가 제거된 후 동일 부위에서 결로가 재발한 경우 이를 임차인 책임으로 볼 수 있는지 여부를 확인하고 싶습니다. 또한 결로가 발생한 벽지 위에 페인트를 덧바르는 방식이 임대인의 유지·보수 의무 이행으로 인정될 수 있는지, 결로가 수선 직후 재발한 상황에서 임차인이 다시 문제를 제기하고 추가 수선을 요구하는 것이 정당한 권리 행사에 해당하는지 알고 싶습니다. 임대인이 “보증금에서 공제하겠다”, “앞으로 문제를 언급하지 말라”고 발언한 이후에도 추후 하자가 발생하면 계속 하자 통지와 수선 요구를 할 수 있는지에 대한 법적 기준, 임차인이 현재처럼 임대인의 발언에 직접 대응하지 않고 사실 기록만 유지하는 방식이 향후 분쟁 시 적절한 대응인지 여부도 확인하고자 합니다. 나아가 임대인의 반복적인 책임 전가 발언과 대화 차단, 퇴거 암시 발언이 분쟁 조정이나 민사 절차에서 어떻게 평가될 수 있는지, 이러한 상황에서 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 공식적인 대응 경로와 예방 조치가 무엇인지에 대해 도움을 받고자 합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
본 사안의 결로는 단순한 생활 관리 문제로 보기 어렵고, 반복 발생 이력과 입주 직전 방지조치 제거 정황, 부실한 수선 방식까지 종합하면 주택 자체의 하자 가능성이 높습니다. 따라서 임차인이 책임을 부담할 사안으로 단정하기 어렵고, 임대인은 유지·수선의무를 다하지 않았다고 평가될 여지가 큽니다. 임차인의 추가 하자 통지와 수선 요구는 정당한 권리 행사에 해당하며, 임대인의 퇴거 암시나 문제 제기 차단 발언은 법적으로 효력이 없습니다.법리 검토
민법 및 주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임차 목적물에 하자가 있을 경우 이를 수선해 사용·수익에 지장이 없도록 할 의무가 있습니다. 전 임차인 시절 동일 부위에서 결로가 발생했고 방지 시공까지 있었던 점은 임대인의 하자 인식 가능성을 강하게 시사합니다. 결로된 벽지를 제거하지 않은 채 페인트만 덧바르는 방식은 근본 원인 해결로 보기 어렵고, 수선 직후 재발한 경우 수선의무 이행으로 인정되기 어렵습니다.임대인 발언 및 책임 평가
“관리 문제”, “싫으면 나가라”, “앞으로 말하지 말라”, “보증금은 나갈 때 확인한다”는 발언은 하자 책임을 회피하고 임차인의 권리 행사를 위축시키는 태도로, 분쟁 시 임대인에게 불리하게 평가될 수 있습니다. 임대인은 임차인의 하자 통지를 제한하거나 보증금 반환을 임의로 유보할 권한이 없습니다. 퇴거 암시나 법적 위협은 갱신요구권이나 최소 거주 기간을 침해하지 못합니다.실무적 대응 및 예방 조치
임차인은 현재처럼 감정적 대응을 피하고, 결로 발생 시점·범위·사진·영상·문자 내역을 체계적으로 보존하는 것이 바람직합니다. 추가 하자가 발생하면 반복적으로 통지하고, 필요시 내용증명이나 분쟁조정 절차를 활용할 수 있습니다. 임대인의 발언과 부실 수선 경위는 향후 차임 감액, 계약해지, 손해배상 또는 보증금 분쟁에서 중요한 자료가 됩니다. 현재 단계에서는 사실 기록 유지와 공식적 통지 중심의 대응이 가장 안정적인 선택입니다.
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