명도소송 강제집행 문의드립니다 ..
1
판결문에 동시이행주문이 없으면
보증금공탁없이 바로 강제집행할수 있는지요?
2.
소송중 상대방이 동시이행을 주장하여
판결문에 동시이행주문과 연체차임 및 부당이득금 지급하라고 나온경우 강제집행을 위한 보증금공탁시
보증금에서 연체차임과 부당이득금을 공제하고 공탁할수 있는지요?
3.
그렇지 않다면 공탁시 공제하고 공탁하려면 어떻게 해야할까요?
임차인이 신불자가 의심되어 보증금전체를 공탁시 찾아가고 도망가면 연체차임과 부당이득금을 회수할 길이 없기 때문입니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
판결문에 동시이행의 문구가 없는 경우에는 보증금 공탁 없이도 강제집행을 바로 신청할 수 있습니다. 그러나 동시이행 판결이 있는 경우에는 임대인이 보증금을 제공하거나 공탁해야 강제집행을 할 수 있습니다. 연체차임이나 부당이득금은 원칙적으로 보증금과 상계할 수 없으므로, 이를 공제한 금액만 공탁하는 방식은 허용되지 않습니다.동시이행 없는 경우
임대차보증금 반환채무와 명도채무가 별개로 판단되어 동시이행 판결이 없다면, 임차인의 점유는 불법점유로 확정되므로 집행문 부여와 집행관 신청을 통해 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 이 경우 보증금 공탁은 필요하지 않습니다.동시이행 판결 있는 경우
판결에서 명도를 명하면서 동시에 보증금 반환을 조건으로 붙였다면, 임대인은 보증금 전액을 공탁해야 강제집행을 할 수 있습니다. 동시이행은 서로의 채무가 맞물려 있기 때문에, 임대인이 자신의 의무를 제공해야만 상대방에게 의무 이행을 강제할 수 있습니다.연체차임 및 부당이득금 문제
연체차임이나 부당이득금은 보증금과 별도의 채권채무 관계로, 공탁 단계에서 임의로 공제할 수 없습니다. 임차인이 신용불량자로 회수 위험이 크더라도, 법적으로는 전액을 공탁해야 강제집행 요건이 충족됩니다.공제 방식의 해결책
임대인은 연체차임과 부당이득금에 대해 별도의 집행권원을 확보해 보증금 반환 채권과 상계할 수 있습니다. 판결문에 연체차임과 부당이득금 지급 명령이 포함되어 있다면, 이를 집행권원으로 하여 임차인이 보증금 출급청구를 할 때 상계를 주장하거나, 법원에 ‘상계에 갈음한 변제공탁’을 신청할 수 있습니다. 이 경우 공탁금 중 일부를 직접 회수할 수 있습니다.대응 방안
실무적으로는 보증금 전액을 공탁한 후, 동시에 연체차임 및 부당이득금 채권을 집행권원에 따라 추심하거나 상계 주장으로 방어하는 방식이 일반적입니다. 변호사의 조력을 받아 공탁 절차와 상계 주장을 병행하는 것이 임대인 권리를 보호하는 데 효과적입니다.