임차인에게 불리한 계약, 계약갱신권 무효 여부?
안녕하세요
2020년 1년단위 전세계약을 했습니다
2021년 기존 보증금 보다 시세가 50프로 이상 많이 올랐으나 보증금 10프로만 인상하고 계약갱신권 사용하는 문구 넣어 계약서 작성하는 조건으로 다음 계약시에는 시세대로 받겠다고 하고 재계약 하였습니다.
2022년 재계약시 보증금은 기존보증금에 두배이상 오른 상태였고 다음 계약시 시세대로 받겠다고 하였기에 시세만큼 보증금 증액을 요청하였으나 제가 말한 다음계약은 1년단위 계약이였으므로 2022년을 얘기한건데 임차인은 계약갱신권은 2년간 유효하다고 증액이 불가하다고 주장하시어 동일조건으로 계약서 작성없이 연장했습니다
2023년 재계약 시점에 와서 시세대로 받거나 아님 퇴거해달라고 요청드렸으나 임차인은 계약갱신권은 2+2로 계약 기간과 상관없이 계약일로 부터 2년된 시점(2022년)에 사용하는건데 1년시점(2021년)에 썼고 5프로 이상 인상할수 없는데 10프로 인상한 계약으로 임차인에게 불리한 계약이라고 무효를 주장하며 올해 다시 계약청구권을 사용하여 동일한 금액으로 2년간( 2025년) 더 거주하겠다고 주장 하십니다.
임대인의 주장이 정당한건가요?
1. 계약 갱신권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보하게 되어있으므로 1년계약 만료시점에 계약갱신권을 썼고 5프로 이상 인상건에 대해서는 차액을 반환하고 올해는 시세대로 받거나 퇴거요청을 할수있나요?
아님 계약일로 부터 2년지난시점에 계약청구권을 쓴건걸하여 2024년에 퇴거요청을 할수있나요?
아님 임차인 말대로 계약청구권자체가 무효되어 올해 다시사용하여 2025년까지 거주할수있나요?
2. 인터넷에 찾아보니 갱신권 자체가 무효라는 분이 있고 차액지불의무만 있다는분도 계셔서 어떤게 맞는건가요?
3. 1년이하의 계약은 2년으로보지만 1년 계약기간 만료 시점에 갱신권을 사용했으니 갱신권 사용이 맞다는 분과 무효라는 분이계신데 어떤게 맞는건가요?
4. 임차인에게 퇴거 요청을 할수있는 시점이 궁금합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
임차인은 2년이하의 계약기간이 유효함을 주장할 수 있습니다
원래 1년 계약을 하고 만기가 되면 갱신청구권은 발생하지 않습니다.
임차인이 연장 요구시는 그냥 1+1로 되어 차임의 증액이 불가합니다.그런데 쌍방이 10%를 올리기로 약조하고 갱신청구는 다음에 사용하기로 약조했습니다.
(20년 +21년)이 완료되었고, 22년 계약이 갱신청구의 계약으로 진행되어 2년이 되는 23년에 계약은 종료된다고 해석됩니다.
어쨌든 분명한 것은 임대차보호법상 1년단위 계약은, 1+1로 이어지
져서 2년째에는 종료 되는 것이지, 갱신청구에 의해 1 + 2로 진행되는 것은 아닙니다.
갱신청구권을 행사한 계약은 2년찹의 계약에만 존재한다는 말입니다.
판례도 이것이 바른 해석이라고 하고 있습니다.