지주택이 무엇인지, 무슨 리스크가 있는지 궁금합니다.
주변에서 지주택은 원수에게 추천하라는데 지주택이 무엇인가요?
그리고 왜 이런 이야기가 나오는지, 리스크가 무엇이 있는지 궁금합니다.
6개의 답변이 있어요!안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
지주택이란 지역주택조합으로 재개발지역 조합을 뜻 합니다.
이런 재개발은 조합이 설립됐어도 언제 완공될지가 불분명하기에 그렇습니다. 짧게는 5년이지만 10년이상 걸리는 곳이 무지하게 많습니다. 이렇게 기간이 길어지면 조합원의 추가부담금이 증가하게되며 얼마까지 될지가 없기에 쉽게 접근하기에는 어려움이 있습니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
지역주택조합이란 동일한 지역에 거주하고 있는 동일지역에 6개월 이상 거주한 무주택 또는 85m2이하 주택소유 주민들이 주택을 건설하기 위해, 조합을 설립한 이후 사업 시행의 주체가 되어서 토지를 매입하고, 조합원들에게 저렴한 가격에 아파트를 마련할 수 있도록 추진하는 사업방식의 주택조합을 말합니다.
조합원 모집신고 ㅡ 최소 20인이상, 대지확보 후, 조합설립인가 ㅡ지구단위계획수립ㅡ건축심의 ㅡ부지소유권100%확보, 사업계획승인 ㅡ착공 ㅡ입주자모집승인 ㅡ 사용검사 ㅡ 청산의 과정을 거쳐 완공됩니다. 가장큰 난점이 대지확보, 부지의 확보의 문제이고, 토지소유자 원주민들간의 난항과 마찰 분쟁으로 사업 진행은 지연되고, 장기화되는 것이 가장 큰 단점입니다.
사업이 장기화된다면, 지주택의 장점인 '저렴한 가격'도 무의미해지고 중간에 사업이 무산되는 경우도 많습니다. 사업에서 중요한 것 중 하나가 바로 속도인데 사업 진행 속도가 더뎌지면 그만큼 비용 지출도 커지게 되고, 서로 고소고발 책임분쟁으로 사업이 지지부진해지고, 분담금 납부에 있어서도 분쟁이 많은 경우가 허다합니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.
지주택은 지역주택조합의 줄임말입니다. 지역내에 토지를 확보해서 그 지주들의 땅을 구매해서 계약자들이 조합원이 되는 형식의 개발방식입니다.
지주택을 원수에게 추천하라는 말이 나온 이유는요...
지주택이라는 사업방법 자체는 문제가 없습니다. 주변보다 저렴한 시세로 분양이 가능하죠.
하지만 그 사업자체가 진행이 더디고 심하면 취소되는 경우도 많기 때문에 이런 이야기가 나왔습니다.
가장 문제가 되는 이유가 분양을 받았을때 토지확보율입니다.
지금은 법이 개정되어서 토지확보에 대한 계약서나 확보율을 속일수가 없고 알아보기도 편하지만 예전에는 그냥 사업주체에서 이야기하는대로 믿고 계약을 많이 했습니다.
계약율을 이야기 안하고 동의율만 가지고도 분양을 했었죠.
계약과 동의는 완전히 다른 개념입니다.
동의율 100%이지만 계약율은 20%인 현장도 종종 있습니다.
토지확보가 안되면 공사진행은 물론 사업진행도 계속해서 늦어집니다.
10년동안 아예 시작도 못한 지역주택조합 현장들도 존재합니다. 물론 아직 사업은 진행중이죠.
주변 시세보다 저렴하기때문에 초기 진입장벽이 많이 낮지만 이미 계약을 한 이후에는 추가분담금도 납부를 해야하고
신탁회사와 같이 진행을 한다고 해도 업무대행사에 납부하는 금액이 크기 때문에 업무대행사가 분담금이나 계약금을 유용하는 경우도
많이 존재합니다.
위와 같은 이유로 지역주택조합의 이미지가 상당히 안좋아졌습니다.
사업방식 자체는 좋은 사업입니다. 하지만 그 사업을 진행하는 사람들의 문제가 큰 리스크가 되는 사업이 되었네요..
서울에 상도동이나 이수역 근처는 지역주택조합 아파트 사업이 상당히 잘 된 지역중에 하나입니다.
무조건 안좋다는 생각보다는 사업지의 위치와 토지 확보율 등 체크사항을 잘 살펴보시면 좋은 투자의 한 방법이기도 합니다^^
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
재개발과 지역주택재개발은 일정지역을 개발하여 새건물을 건축하는 것은 같을 수 있으나
개발방식은 완전히 다르다고 할 수 있습니다.
재개발은 조합서립부터 준공시까지 토지소유권을 소유한 상태로 걔발하는 방식이고
지역주택조합은 지역내 토지소유자의 사용승낙서 동의를 얻은 다음 추진위 설립부터 합니다.
95%이상 소유권을 확보하거나 또는 사업부지 100%사용권한을 확보해야 사업계획승인이 가능합니다.
토지를 매입하는 과정이에서 토지매입비용은 계속 증가하게 됩니다.
재개발 조합원입주권은 양도 양수가 자유로우나 지주택은 조합원지위를 양도 양수하기가 어렵고요.
조합원탈되도 쉽지 않고 업무대행사들이 용역비로 과다지출해 돌려받아도 소액이거나 사업 자체 무산되는 일이 빈번하다. 영업하던 사무실 주위도 지주택 용역업체가 5번정도 변경되었는데 현재까지도
개발은 언제할지 알 수가 없다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
항상 그런거는 아니지만, 알고계신대로 일반적으로 지역주택조합은 성공하기 확률적으로 낮은편이긴 합니다.
우선 지주택의 조합원이 되는순간 다른주택은 소유할 수가 없죠.
또한 분단금이 자꾸 늘어나서 결국 손해를 보는 구조가 될 수 있습니다.
항상 손해보고 그런것은 아니고 성공할때도 있지만, 잘 알아보고 결정해야 합니다.
그리고, 원수든 친구든 추천한 사람 탓하기 보다는 알아보지 않고 덜컥 조합가입한 사람도 잘못이 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
1. 질문요지
주변에서 지주택은 원수에게 추천하라는데 지주택이 무엇인가요?
그리고 왜 이런 이야기가 나오는지, 리스크가 무엇이 있는지 궁금합니다.
2. 딥변요지
가. 지주택이라는 것은 지역주택조합의 줄인 말로 주택없는 분들이 조합을 만들어서 재개발을 하자는 것입니다. 그러나 사업이 성공하는 경우가 드물기 때문에 사업에 실패할 확률이 높기 때문입니다.
