전세 재계약 관련 문의드립니다.(관리비 인상, 계약갱신청구권 등)

Question

전세 거주중입니다.

최초 입주시기는 2020년이며 두 차례 재계약하여 26년 5월까지가 계약기간입니다.

임대인은 임대의무사업자(임대의무기간 8년. ~26년 4월까지)로 임차인이 계속 거주 의사를 밝히면 본인 거주등의 법적 거부사유가 아닌 이상 무조건 재계약 해야하는 것으로 알고있습니다.

그래서 22년, 24년도에 재계약시 계약갱신 청구권을 사용하지 않고 보증금 5% 및 관리비 인상하였습니다.

관리비도 종전 10만원에서 18만원 인상 원하여 상세내역을 요청하니 그런건 없고 다른데보다 전세가가 싸니 관리비라도 더 받아야하지 않겠냐면서 협의본 것이 15만원이었습니다.

그런데 이번에 재계약의사를 밝히니 보증금 5%인상에 더해 관리비를 23만원에 하자고 합니다.

(관리비에는 건물청소, 엘리베이터 포함. 수도,전기,가스비 등은 각 세대 부담)

여기서 궁금한 부분이 있어 문의드립니다.

1. 재계약시기가 임대인의 임대의무기간에 해당하므로 임차인이 재계약요청시 거부할 수 없는 상황인가요?

(임대인 본인 또는 자녀 거주할 가능성 전혀 없습니다.)

2. 계약갱신청구권 사용할 수 있는 상황인가요?

3. 보증금 인상이야 당연히 수용하는 부분이지만 관리비는 이해가 안됩니다.

관리비는 동결하는 방향으로 해결이 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

상세한 질의글 잘 살펴보았습니다. 다만 정확한 임대차 계약서, 중간 경과(계약 갱신 경과 등)을 좀 더 확인해 볼 필요가 있습니다.

사안은 단순하지는 않습니다. 최대한 정리하여 답변을 드려 보겠습니다.

질문자께서도 주지하시는 바와 같이 등록임대사업자의 임대의무기간 동안에는 임차인이 계속 거주 의사를 밝히는 경우 정당한 사유 없이 임대차를 종료하기 어렵도록 규정되어 있습니다. (「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조, 제45조).

「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조, 제45조

질문 사안에서는 계약 만료가 2026년 5월이고 임대의무기간은 2026년 4월까지이므로 이번 갱신은 엄밀히 보면 의무기간 이후에 해당할 가능성이 있습니다. 따라서 이번 재계약은 특별법상 의무 재계약보다는 「주택임대차보호법」 제6조의3의 계약갱신요구권 행사 가능 여부가 핵심 쟁점이 될 가능성이 높습니다.

주택임대차보호법」 제6조의3의 계약갱신요구권 행사 가능 여부

다만 2022년과 2024년 재계약이 계약갱신요구권 행사 없이 단순 합의로 이루어진 것이라면 계약갱신요구권 1회가 아직 남아 있어 이번 만료 시점에 이를 행사할 수 있다고 볼 여지도 있습니다.

관리비의 경우 「주택임대차보호법」 제7조의 5% 증액 제한은 차임·보증금에 적용되는 것이 원칙이어서 관리비 자체는 직접 규제 대상이 아닐 수 있으나, 질의주신 바와 같이 실제로는 차임, 보증금을 못 올리니, 관리비와 무관하게 임대료 인상을 우회하는 수단이 되고 있는 것이 현실입니다. 이 경우 분쟁의 대상이 될 가능성은 있습니다.

다만 실제 분쟁으로 진행될 경우 시간과 비용이 소요될 수 있으므로 관리비 산정 내역을 요구한 후 합리적 범위에서 협의를 통해 조정하는 방안을 함께 검토해 보는 것도 현실적인 대응이 될 수 있습니다.

판단에 도움이 되었으면 합니다.