전세(최초계약) 중도 퇴실시 특약에 의한 권리 주장

Question

전세 계약 기간이 남은 상태에서 중도 퇴실을 하고자 하는 상황입니다.

해당 주택은 실거주 의무 유예인 상태로 집주인은 기간내 입주해야 합니다.

계약시 특약에

'임차인은 개인사정으로 인해 중도 퇴실시 3개월 전에 고지하고, 중도퇴실시 수수료를 임차인 부담' 이라고 명시했습니다.

임차인은 이에 따라 3개월 전 고시하고 중도 퇴실하기 위해 임대인에게 통보했습니다.

통보 후 신규 주택을 매수하기 위하여 계약을 진행했으나, 집주인이 보증금 반환을 거부하고 있는 상태입니다.

임대인은 실거주 의무로 인해 새로운 임차인이 올 경우 2년 이내 계약이 필요한 상태고, 주택임대차보호법 제4조 제1항을 언급하며 새로운 임차인을 들일 수 없어 전세금 반환시 본인의 대출을 사용해야하므로 그에 따른 이자를 기존 임차인에게 합의금으로 요구하고 있는 상태입니다.

임대인은 임차인의 계약 등의 시급한 상황을 이용하여 임차인이 이행하기 어려운 합의금을 요구하여 민법 제2조(신의성실의 원칙) 및 권리남용 금지의 원칙에 위배되는 행위라고 판단됩니다.

집주인이 무리한 금전 요구시 신규 주택 매수도 불가능하여 내용증명 및 소송까지 생각하고 있습니다.

의견 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 계약 기간 중 퇴실 문제로 고충이 많으시겠습니다.

 임대차 계약서상 중도 퇴실 특약이 존재하므로 의뢰인은 3개월 전 고지 의무를 이행하여 계약 해지 권리를 확보한 것으로 보입니다. 임대인의 실거주 의무와 보증금 반환 의무는 별개의 사안이며, 이를 근거로 부당한 합의금을 요구하는 것은 민법상 권리남용으로 판단될 여지가 있습니다.

 첫째, 내용증명을 발송하여 특약에 따른 계약 해지 사실을 명확히 하고, 이행 지체 시 지연 이자 청구 및 임차권등기명령 신청 예정임을 고지하여 임대인을 압박할 필요가 있습니다.

 둘째, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 강제성 있는 합의를 도출하는 방법을 고려할 수 있습니다. 다만, 임대인이 계속해서 부당한 금전을 요구하며 반환을 거부할 경우, 부득이하게 보증금 반환 청구 소송과 함께 가압류를 진행해야 할 수도 있습니다.

 셋째, 만약 이사 시기가 임박했다면 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령을 반드시 신청하여 대항력을 유지해야 합니다. 임대인의 무리한 요구에 응할 법적 의무는 없다고 생각합니다.

 감사합니다.