전세대출 계약 중 가처분 등기될 경우 특약 적용되는지요
안녕하세요.
현재 버팀목 전세대출로 1년 8개월 살고 있는 임차인입니다.
계약 만료 4개월을 앞두고 집주인으로 부터 갱신 여부 확인 연락이 왔는데 그동안 이 집에 리모델링 조합으로부터 가처분 등기가 되어있더라고요.
리모델링 사업에 찬성하지 않는 소유자를 대상으로 한 듯합니다.
처음 계약할 때 리모델링 사업이 진행중이라고 해도 사는데 무방하고 시행 안될 수도 있고, 시행하더라도 몇년 걸릴거다 해서 저희는 연장까지 할 생각으로 계약을 진행했었는데요. 만료 임박하고 물가가 올라서 기존 계약 조건으로는 구하기도 어려워 이렇게 되니 많이 걱정되고 화도 납니다. (개인 사정으로 집구하는 데 시간을 많이 할애할 수 없는 상황도 있고요)
여쭤보고 싶은 것은
저희가 전세계약을 할 때 특약으로
'계약기간 중 근저당 및 기타권리관계 없는 조건임'이라고 명시되어있는데 이 조항을 근거로 집주인에게 책임을 물을 수 있는지 알고 싶습니다.
가처분 등기는 계약 만료일 6개월 쯤 전에 등기된 것으로 확인됩니다.
그리고 한가지 더 여쭤보고 싶은 건 저희가 보기에 이 집에 가처분이 걸려있어서 다음 세입자 찾기가 어려울 것 같은데, 정말 최악의 경우 집주인이 보증금을 은행에 반환 안해줄 경우 hug보증보험에 가입이 되어있는 저희가 피해를 받게될 수도 있을까요? 어떻게든 보증금은 돌려받을 수 있겠지요?
답변 기다립니다..
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
특약 조항의 효력
계약서에 ‘계약기간 중 근저당 및 기타 권리관계 없는 조건임’이라는 특약이 있다면, 임차인이 안심하고 계약을 체결할 수 있도록 보장하는 의미입니다. 그런데 임대차 기간 중 제3자(리모델링 조합 등)가 가처분 등기를 넣은 경우는 임대인 귀책과 무관하게 발생할 수 있는 상황입니다. 따라서 이 특약만을 근거로 임대인에게 직접적인 위약 책임을 묻기는 쉽지 않습니다. 다만, 임대인이 리모델링 사업 관련 소송·분쟁을 인지하고도 이를 임차인에게 고지하지 않았다면, 설명의무 위반이나 신의칙 위반을 근거로 손해배상 책임을 주장해볼 여지는 있습니다.가처분 등기의 의미
가처분은 리모델링에 반대하는 소유자가 ‘조합결의 무효’ 등을 다투면서 걸어두는 경우가 많습니다.
임차권 자체를 무효화하거나 당장 퇴거를 요구하는 성격은 아니므로, 현재 거주에는 큰 지장이 없습니다.
다만, 새로운 세입자가 계약을 꺼릴 수 있고, 그로 인해 임대차 종료 시 보증금 반환이 지연될 가능성은 있습니다.
보증금 반환 및 HUG 보증보험
질문자님이 HUG 전세보증보험에 가입되어 있다면, 최악의 경우 집주인이 보증금을 반환하지 않아도 HUG가 먼저 보증금을 지급해주고, 이후 집주인에게 구상권을 행사합니다.
따라서 보증금을 못 돌려받는 상황 자체는 발생하지 않고, 다만 절차상 시간이 지연될 수는 있습니다.
실무적 조언
계약 갱신을 원한다면, 가처분 등기의 실질적 영향이 크지 않음을 확인한 후 진행할 수 있습니다.
갱신을 원치 않거나 불안하다면, 계약 만료 시 HUG 보증보험을 적극 활용해 안전하게 보증금을 회수하는 방법을 준비해 두시는 것이 좋습니다.
만약 임대인이 고의적으로 정보를 숨겼거나, 리모델링 관련 분쟁을 알면서도 임차인에게 알리지 않았다면, 특약과 설명의무 위반을 근거로 손해배상 청구를 주장할 수 있습니다.
정리하면, 특약만으로 집주인 책임을 단정하기는 어렵지만, 보증금 반환 자체는 HUG 보험으로 안전하게 확보할 수 있으니 큰 손해는 보지 않으실 것입니다.