지인이 갭투자로 수익을 보고 추천해 줬는데 위험부담이 많은가요?
얼마전에 지인이 갭투자에 대한 이야기를 해서 처음 알게됐습니다 부동산투자는 어느정도 자본이 있는 사람들만 할수 있는 투자하고 생각했는데 이런 방법이 있다는걸 듣고 사실 혹하긴 했는데 그래도 혹시나 잘못되면 큰 손해를 보게 될까봐 걱정이 되서 섣불리 들어가기는 어려운것 같아요 갭투자 위험한투자 일까요?갭투자시 리스크를 최대한 줄이려면 어떤 노력을 해야 할지 알려주시면 참고 하겠습니다!
갭투자 리스크 줄이는 방법은 간단합니다.
역전세만 안나오면 갭투자는 늘 승리합니다.
그러니 주변 입주물량을 체크하셔서 입주물량이 많다 하면 갭투자 조심하시고
입주물량이 없고 갭이 작다 하면 지금 매수하셔도 충분히 수익 낼 수 있습니다.
수도권에서 입주물량 많은곳은 인천 수원 말고는 당분간 없습니다. 그렇다고 저 두곳이 나쁘냐 아닙니다. 충분히 수익낼 수 있는 곳입니다. 발품만 판다면요
갭투자
3억짜리 아파트가 있다고 가정 시,
계약금 10%인 3천만원을 내 현금으로 계약하고
전세 세입자에게 보증금 2억7천을 받아 3억짜리 아파트를 구매했습니다.
그럼 실제 3억짜리 아파트 소유하는 데에 들어간 제 현금은 3천만원이 되겠지요?
(여기서 세금과 기타 부대 비용 제외하고 얘기드리겠습니다.)
향 후 아파트 시세가 올라 5억이 되었다고 가정하고
그 아파트를 이제 처분하면 내 돈이 들어간 현금3천만원과 시세차익인 2억이 남겠지요?
그럼 저는 3억짜리 집을 현금으로 살 수도 없었지만
3천만원과 세입자 보증금으로 아파트를 내 소유로 만들었고.
5억으로 올라 시세차익 2억원을 더 벌게된겁니다.
바로 이게 갭투자입니다.
갭투자는 전세세입자 보증금으로 아파트 매매대금을 치르기 때문에
세입자 동의 없이 은행권 담보 대출을 받을 수 없습니다.
갭투자의 위험성은 이제 아파트시세가 떨어졌을 경우에
아파트를 처분하고도 세입자의 전세 보증금을 주지 못할 때 생기겠지요
예로 5억짜리 아파트에 1억이 내 현금들어갔고
전세 4억으로 세입자가 있다고 가정하고
향 후 아파트 시세 하락으로 3억이 되었다고 가정하면
아파트를 팔아도 전세 세입자 보증금을 줄 수가 없게되는 것입니다.
여기서 5억짜리 아파트가 3억이 되었을 때의 손실은
처음 들어간 내 현금 1억과 세입자에게 주어야할 추가 보증금 1억으로
총 2억이 손해가 되겠지요.
이렇듯 갭투자의 위험성을 줄이기 위해서는 매매가 대비 전세보증금 비율을 낮추면
매매가가 떨어지더라도 처분 후 세입자의 보증금을 보전해 줄 수 있어
위험부담을 줄일 수 있다고 볼 수 있습니다.
