상속주택 10년 보유·5년 거주 요건 관련 질문

Question

안녕하세요.

저는 아버지가 2024년 9월에 돌아가시면서 아버지 명의 주택을 상속받았습니다.돌아가시기 전까지 아버지와 함께 아버지 명의 주택에서 수십 년간 거주했고, 이로 인해 동거주택 상속공제를 받아 약 4,000만 원 상당의 상속세를 납부하지 않았습니다.

다만, 돌아가시기 9년 전 아버지명의로 1년간 같은 동네의 빌라에서 혼자 거주한 적이 있습니다. 그럼에도 상속세 상에서는 10년 거주 요건은 충족된 것으로 인정되었습니다.

[질문]

상속세에서는 별 문제가 없었지만, 혹시나 상속주택을 매매할 때, 1년 동안 잠시 다른 곳에 아버지명의로 거주한 사실로 인해 5년 거주 요건을 충족하지 못할 가능성이 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  상속세 단계에서 동거주택 요건이 인정되었다면, 상속주택을 향후 매도할 때 양도소득세상의 거주 요건 판단에서도 동일 사실관계를 전제로 문제 될 가능성은 낮습니다. 피상속인이 일정 기간 다른 주택에서 거주한 이력이 있더라도, 일시적 이전에 불과하고 주된 생활근거지가 계속 유지되었다면 거주 요건 불충족으로 보지 않는 것이 일반적입니다.

• 상속세상 동거주택 요건과 판단 기준
  동거주택 상속공제는 피상속인과 상속인이 장기간 동일 주택에서 실질적으로 거주했는지를 중심으로 판단합니다. 주민등록, 실제 생활관계, 거주 연속성 등을 종합해 보는데, 상속세 신고 단계에서 이미 장기 동거가 인정되었다는 점은 과세관청이 실질 거주 사실을 확인했다는 의미를 가집니다. 중간에 단기간 다른 주택에 거주한 사실만으로 동거가 단절되었다고 보지는 않습니다.

• 양도 단계 거주 요건과 일시적 이전의 평가
  상속주택 매도 시 적용되는 거주 요건 역시 형식적인 주소 이전 여부보다는 실질 거주와 생활관계의 계속성을 중시합니다. 피상속인이 다른 주택에서 단기간 독립 거주한 사정이 있더라도, 기존 주택이 생활의 중심이었고 일시적 사유에 따른 이전이었다면 거주 기간이 단절되었다고 평가될 가능성은 제한적입니다. 특히 상속세 단계에서 이미 연속 거주로 인정된 사실은 중요한 참고 자료가 됩니다.

• 실무상 유의사항과 대비 방안
  다만 매도 시 과세관청의 사실 확인에 대비해 주민등록 변동 내역, 공과금 납부 내역, 가족 동거 사실 등 실거주를 뒷받침할 자료를 정리해 두는 것이 바람직합니다. 상속세와 양도소득세는 적용 목적은 다르지만 거주 판단의 기본 논리는 유사하므로, 현재 사실관계라면 거주 요건 문제로 과세 위험이 현실화될 가능성은 크지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.

상속세의 ​동거주택 상속공제(10년 동거 등)​와, 향후 매매 시의 ​양도소득세 요건​은 서로 별개입니다.

1. ​1세대1주택 비과세 요건(보통 ‘2년’ 보유/거주 요건)​ 판단에서는, ​상속개시 당시 상속인·피상속인이 동일세대​였다면 ​상속개시 전의 보유·거주기간을 통산​하도록 규정이 있습니다(소득세법 시행령 ​제154조 제8항 제3호​). 따라서 아버님이 과거 1년 다른 곳에 거주했다면 그 1년은 거주기간에서 빠질 수 있으나, 그 전후로 같은 집에 거주한 기간은 합산되어 계산되는 구조입니다.

2. 질문하신 ​‘10년 보유·5년 거주’​는 통상 ​1세대1주택 장기보유특별공제(표2)의 거주기간 요건​을 말하는데, 이 부분은 법원이 ​상속주택의 ‘거주기간’은 상속인이 상속개시일(사망일)부터 양도일까지 실제 거주한 기간만​을 의미하고 ​피상속인의 거주기간은 합산할 수 없다​고 판단했습니다. → 결론적으로, “아버님이 1년 다른 곳에 거주한 사실”보다 ​상속(2024.9) 이후 본인이 5년을 거주했는지​가 핵심이며, 상속 전 수십 년 동거기간은(장특공 거주요건에는) 반영되지 않을 가능성이 큽니다.