새로 임대하려는 건물이 토지랑 담보가 잡혀있더라구요

Question

이번에 상가 임대를 하려고 계약금 200만원을 넣고 계약을 했습니다 그런데 나중에 알고보니 건물이랑 토지가 담보가 잡혀있더라구요

건물주가 부동산을 하는 분이였는데 고지를 안했습니다 계약금을 돌려받을수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   상가 임대차 계약 당시 건물·토지에 근저당이나 담보가 설정되어 있다는 사실을 임대인이 알면서도 고지하지 않았다면, 임차인은 중요한 계약 내용에 대한 설명의무 위반을 이유로 계약 해제 및 계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 따라서 계약금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높습니다.

2. 법리적 근거
   민법상 임대인은 임차목적물을 계약 목적에 맞게 사용할 수 있는 상태로 제공할 의무가 있고, 그 사용에 중대한 위험이 있는 사실을 알리거나 고지해야 합니다. 부동산에 담보권(근저당, 저당권 등)이 설정된 경우, 임차인은 향후 임대차 기간 중 경매로 소유권을 상실할 위험이 있으므로 임대차의 안정성이 심각하게 훼손됩니다. 이를 고지하지 않았다면 임차인의 착오나 기망을 이유로 계약 취소·해제가 가능합니다.

3. 계약금 반환 사유

• 계약 체결 당시 담보권 존재 사실을 알리지 않은 것은 계약의 본질적 요소를 숨긴 것이므로 계약의 목적을 달성할 수 없게 된 경우에 해당합니다.

• 임차인이 계약 체결 전에 알았다면 계약하지 않았을 것이 명백하므로 착오취소 사유도 될 수 있습니다.

• 따라서 계약 해제 시 계약금은 원상회복 차원에서 반환되어야 하고, 경우에 따라 손해배상까지 청구할 수 있습니다.

1. 실무적 대응

1. 우선 내용증명으로 임대인에게 담보권 미고지를 이유로 계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구하십시오.

2. 반환이 이뤄지지 않으면 민사소송(부당이득반환청구 또는 계약금 반환 청구)을 제기할 수 있습니다.

3. 이미 지급된 계약금 이외에 추가 손해(중개수수료, 행정비용 등)가 있다면 손해배상으로도 청구 가능성이 있습니다.

1. 정리
   즉, 임대차 계약 전제에 중대한 영향을 미치는 담보권 사실을 고지받지 못한 상황이므로 계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 신속히 서면으로 의사표시를 해두는 것이 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

계약 당사자가 직접 계약을 체결한 경우에 중개사를 통하지 않은 경우라도 근저당에 대해서 고지하지 않았다면 계약 해지 사유에 해당할 수 있습니다.

한편 부동산 중개인이 직접 자기 물품을 거래한 것이라면 그 부분이 공인중개사법 위반에 해당할 수 있습니다. 이상입니다