경제
아직도친절이넘치는살구
갭투자가 아닌 유상매매 관련 대출 문의드립니다. 도움을 부탁드립니다🙇🏻
안녕하세요, 이번에 수원에 처음으로 집을 사게 된 예비 신혼부부입니다.
생애 첫 매수이고, 전세를 안고 사는 게 처음이라 모르는 게 너무 많네요. 전문가님의 도움을 부탁드립니다!
(전세 세입자분은 갱신권을 기사용하신 상태입니다!)
1. 대출 한도 계산이 궁금합니다!
매매가는 4억 500만 원이고, 전세 세입자 보증금이 2억 7,300만 원 들어있습니다.
저희가 생애최초 대출(LTV 80%)을 받고 싶은데, 이 80%라는 게 집값 전체(4억 500만 원)에 대해 나오는 건가요? 아니면 집값에서 전세금을 뺀 나머지 금액에 대해서만 나오는 건가요? 실제 저희가 대출받을 수 있는 금액이 대략 얼마인지 궁금합니다.
2. 기존 대출이 있어도 괜찮을까요?
지금 저희가 이미 가지고 있는 대출이 1억 2천만 원 정도 있습니다. 이 상태에서 이번에 주택담보대출을 추가로 신청하면, 기존 대출 때문에 한도가 깎이거나 대출이 안 나올 수도 있나요?
3. 바로 입주를 안 해도 대출이 되나요?
세입자분이 2027년 2월까지 거주하신다고 하는데, 저희는 잔금을 2026년 말에 치러야 합니다. 당장 들어가서 살지 못하는 상황인데도 '생애최초 주택담보대출'을 받을 수 있는지, 혹시 실거주 의무 때문에 문제가 되진 않을지 걱정됩니다.
4. 만약 지금 대출이 안 된다면?
만약 지금 당장 대출이 어렵다면, 나중에 세입자분 나가는 시기(27년 2월)에 맞춰서 대출을 받는 방법도 있을까요? 그때 대출을 받아도 '생애최초' 혜택을 그대로 받을 수 있는 건지 궁금합니다.
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.
1. 생애최초 주택담보대출(LTV 80%)은 보통 집값에서 기존 전세 보증금을 뺀 금액에 대해 적용되며, 전세금이 있으면 대출 가능 금액 산정 시 집값에서 전세금을 차감한 순매수 잔액에 80%를 곱하는 방식이 일반적이죠. 매매가 4억 500만 원에서 전세금 2억 7,300만 원을 빼면 약 1억 7,200만 원 정도 되므로, 이 금액의 80%인 약 1억 3,700만 원 내외가 대출 한도가 될 가능성이 큽니다.
2. 기존 대출 1억 2천만 원이 있으면, 총부채원리금상환비율(DSR)과 소득 대비 대출상환능력을 심사할 때 불리할 수 있으며, 대출 한도에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 생애최초 대출 심사 시에도 기존 대출이 많으면 한도가 줄거나 승인에 제약이 있을 수 있으니, 정확한 한도 산정을 위해 은행과 상담하는 게 필요합니다.
3. 대출 승인 시 실거주 의무가 중요한데, 생애최초 주택담보대출은 기본적으로 실거주 조건이 있으나, 세입자 거주 기간 동안 바로 입주하지 못하더라도 계약서와 관련 증빙 등을 제출하면 대출 자체가 불가능하지는 않습니다.
4. 지금 대출이 어려울 경우 세입자 퇴거 시점에 맞춰 대출 신청이 가능하며, 이 경우에도 생애최초 주택담보대출의 혜택은 유지됩니다.
채택된 답변안녕하세요. 민창성 경제전문가입니다.
생애 최초 대출은 규제 지역이어도 LTV 70~80%까지 한도 우대가 가능합니다. 그러나 기존 대출이 있는 경우 DSR 3단계가 적용되어 연소득 대비 연간 원리금 상환액이 40%를 넘으면 추가 대출이 제한됩니다. DSR 계산 시에는 신용대출, 기존 주담대, 자동차 할부 대출 등 모든 대출을 원리금 상환액으로 합산하여 DSR을 계산합니다. 즉, 기존 대출 1억 2천만원은 생애 최초 주담대 대출 한도에서 차감될 가능성이 매우 큽니다. 주택 매매 대출이 우선이시면 1억 2천만원 대출을 상환을 먼저 하시고 주담대 대출을 최대 한도로 받는 게 유리합니다.
대출 시기는 관계 없고 다만, 소유권 이전 등기 이후(또는 잔금 지불 이후)에도 생애 최초 주담대 대출은 가능합니다. 담보 물건에 대한 생애 최초 1주택에 적용되는 상품이기 때문입니다.
안녕하세요. 최진솔 경제전문가입니다.
1. 대출 한도 계산이 궁금합니다!
매매가는 4억 500만 원이고, 전세 세입자 보증금이 2억 7,300만 원 들어있습니다.
저희가 생애최초 대출(LTV 80%)을 받고 싶은데, 이 80%라는 게 집값 전체(4억 500만 원)에 대해 나오는 건가요? 아니면 집값에서 전세금을 뺀 나머지 금액에 대해서만 나오는 건가요? 실제 저희가 대출받을 수 있는 금액이 대략 얼마인지 궁금합니다.
-> LTV 금액에서 전세금을 뺀 금액이라고 보시면 되며 실거주 의무가 있습니다.
2. 기존 대출이 있어도 괜찮을까요?
지금 저희가 이미 가지고 있는 대출이 1억 2천만 원 정도 있습니다. 이 상태에서 이번에 주택담보대출을 추가로 신청하면, 기존 대출 때문에 한도가 깎이거나 대출이 안 나올 수도 있나요?
-> DSR을 고려하여야되며, 디딤돌의 경우 DTI로 계산되는 점 참고부탁드립니다. 대출마다 다르다고 보시면 되며 보통은 DSR입니다.
3. 바로 입주를 안 해도 대출이 되나요?
세입자분이 2027년 2월까지 거주하신다고 하는데, 저희는 잔금을 2026년 말에 치러야 합니다. 당장 들어가서 살지 못하는 상황인데도 '생애최초 주택담보대출'을 받을 수 있는지, 혹시 실거주 의무 때문에 문제가 되진 않을지 걱정됩니다.
-> 생애최초의 경우 보통 1개월 이내 전입 및 1년이상 실거주가 요건이기에 해당 시점에서의 주담대는 불가능합니다.
4. 만약 지금 대출이 안 된다면?
만약 지금 당장 대출이 어렵다면, 나중에 세입자분 나가는 시기(27년 2월)에 맞춰서 대출을 받는 방법도 있을까요? 그때 대출을 받아도 '생애최초' 혜택을 그대로 받을 수 있는 건지 궁금합니다.
-> 현재 대출시점이 최초라면 받을 수 있는 것으로 알고있으며 이에 따라서, 은행에 문의해보시고 결정하시길 바랍니다.
감사합니다
안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.
질문해주신 대출에 대한 내용입니다.
일단 기존 대출이 있다면 주택매매에 대한 대출이 나오더라도
대출 한도액수가 줄어들 수 밖에 없습니다.
그렇기에 이 부분을 염두하시고 대출 계획을 하셔야 합니다.